分析：楼市快没刚需了
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比如最近刷爆全屏的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，这份报告其实有点刺痛我，因为我特么又被平均了
结合了三四月份上海市场的一些现象之后，抽丝剥茧之下，更现实的一面就是：
上海的楼市，刚需正在消失
01
首先，我们先看报告中的一组数据：
在报告中，中国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，户均总资产为317.9万，北京、上海、江苏排名前3，均超过了500万
而其中户均总套数为1.5套，可以断定的是，中国城镇居民是不缺房子的，我们差不多已经完成了人人有住房的需求
这个数据，在北京上海两个城市可能数据略低一些
北京、上海的户均套数虽然低于1.5，但也在0.96和1.06这样的水平
参照全国户均总套数1.5套相比，北京上海隐含户均套数依然不足，还是需要大幅度增加供给，这两个城市的需求仍然是在的
但是报告中又给到了另一个很值得思考的数据：城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房又是实物资产的重要构成
在全国，住房占据家庭总资产的59.1%。这个数据占比是非常大的，远高于全球的不动产占比水平
而中国的可支配收入在全球较发达国家相比占比相对偏低
因为过去的十几年，全国各个城市都多多少少经历过涨幅之后，房价的上涨带来的资产膨胀压低了中国家庭的真实资产负债率，家庭额实际购买力已经略有透支
这句话怎么理解？
就是说，大家对新的购买力是不够的，中国城镇家庭通过新增储蓄再次买房的能力基本已经透支，接下来只能依靠置换来购入新的房产，就是卖掉再买入
02
这也就回到了我们今年三四月份楼市一些很妖魔化的现象
你会发现，今年楼市的热，与刚需无关，认筹比高的，大部分都是豪宅
我先放一张我们做的上半年已经开盘的项目，大家可以先看下这些项目的单价以及认筹比的情况
图中我们可以看到，标红的部分是认筹比超过100%楼盘，除了绿城上海诚园，以及万科天空之城和大华公园城市之外，其他的高认筹比楼盘中，没有单价低于8万的
其中，有几个盘是前段时间一直刷爆朋友圈的高认筹比项目：
一个是东方惠礼，单价9.2万，认筹比高达555.7%
还有被称为碧云板块最后一个新盘的碧云尊邸，单价在11.2万，认筹比280%。这两个项目开盘后全部售罄
其中碧云尊邸，最低的一套价格也在2700万起，最高的别墅超过1亿，即便如此的价格，仍然出现了三比一的哄抢局面
还有静安府西区，单价在8.5万，认筹231%，开盘推出了169套房源，最后仅剩5套一楼房源
中海汇德里，虽然还没有开盘，但是单价10.2万，仍然吸引了众多人的关注，认筹比高达311%
所以我们可以看到，整个市场的热，都是中高端楼盘在热，那些低总价的刚需盘，认筹都非常的理智，甚至惨淡
还有两个盘，单价在5万多，一个是大华公园城市，认筹比114，开盘当天日光，而且看了下整个户型的构成，从98~155平，妥妥的也是区域改善盘
万科天空之城，认筹比差不多也是114%，开盘当天去化九成，整个户型的结构110~160，差不多也是以刚改为主
认筹比超过100%，唯一的一个刚需盘，绿城上海诚园，认筹比在145.5%，开盘后并未公布去化率
而其他的一些刚需盘，认筹比都不是非常理想，甚至在开盘后的去化也非常的一般
03
不仅如此，市场上对于刚需以及上车盘的定义已经发生改变
比如说，在十年前，我们经常听到说刚需上车盘，比如在嘉定或者某个新崛起的郊区板块，200万低总价就可以买到两房甚至三房
但是在今年，同样是上车盘，都出现在了内环
上面我们提到的认筹比爆高的东方惠礼，之所以被人哄抢，最大的原因是推出46平的一房，总价在420万左右
所以大家都觉得，哇，420万可以抢占前滩啊，太划算了
420万买一房的刚需，之前你们见过吗？这都是手上不止一套房子的假刚需呀！真的刚需，420万，买郊区的三房，不香吗？
还有中海汇德里，83平，做到了三房两厅两卫，总价在800万左右
这个面积做到这样的户型，我相信，整个区域内的二手房业主内心都在颤抖，不管单价是不是比二手房高，但是相对于区域其他的三房来说，特别是老破大的三房来说，中海汇德里总价一定是低的
这还没完，还有徐汇滨江的尚海湾豪庭，也推出了62平左右的一房，总价不到600万，你可以坐拥江景
在今年扎堆上市的豪宅中，特别是内环的盘，一个共性就是，户型面积开始越来越小，上车的门槛越来越低
而更深层次的现象就是，现在，买房的客户，都是置换客，买的不是空间置换，而是资源、地段的改善
越来越多的人，开始盘整手中的资产，抛掉一些不好的房子，整合之后，购入稀缺资源
对于他们而言，对曾经的核心稀缺地段动辄几百平，上千万几千万的豪宅相比，现在的豪宅在扩招，不到一千万的价格，你就可以上车
这对于很多手上有资产的客户而言，吸引力是致命的
而这些项目路哄抢的原因，也再一次证明了，市场上的客户，全都是有房的客户，不是从无到有的刚需
甚至连一对一的改善都很少
所以，市场上的客户不同了，曾经是从0到1的刚需，上车盘在郊区。现在是是改善为主的刚需，手中不止两套房，卖掉老破小，或者地段没那么好的房子，置换到核心地段去
这时候，内环低总价的房子，就成了他们上车盘
哎，搞了半天，都是上车盘，大家上的不是同一趟车，刚需的定位不同，上车盘的客户也不同
但可以肯定的是，现在的市场上的购买力都来自置换，外来进场客户原来越少，内场也是在做新一轮的资产盘整
04
今年上海豪宅被哄抢，还有外力的推动
今年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海主城区有大片的旧改动作，也是过去几年中上海旧改规模最大的一次
主要的范围在黄埔区、静安区、虹口区等主城区位置，其中旧改的地块，也都围绕内环、内中环等中心区域
大概有2.8万户的旧改拆迁土著入市
这些旧改安置的土著，有一部分在1月份的时候就已经拿到了安置费，手握大量现金，形成了强大的购买力。自然不会错过内环的这些新房资源
我们在之前总价五千万的刚需，凶猛的上海土著一文中也有提到过，因为上海土著对上海楼市的知根知底，所以在换房也好，重新置换也好，他们更了解，板块，特别是核心板块的资源，才是稀缺资源
所以在市场上，这批人，基本上不太会去到外围的板块买房
这也是今年市场上我们觉得妖魔化的根本原因，为什么会出现那么多有钱人，就是那些豪宅，除了一些外围置换客想要进入之外，更多的是土著在托底
05
不仅新房如此，二手房现在卖的好的，也都是中高端房源
这个消息是我在与家门口中介闲聊之际，中介对于年后二手的市场的总结
中介告诉我，他最近很羡慕某几个中高端楼盘扎堆的门店，因为这些门店年后成交都很不错
而他们所在的门店，守着两三个次新楼盘，最热门的小区因为没有新房源出售，所以即便有客户想买，也没有房源出来
而其他的几个小区，因为不够好，总价又高，客户都挑挑拣拣去其他版块了
在他看来，版块内老破小，在年后几乎已经无人问津了，即便曾经还会有人为了学区，买一个一居室挂靠户口，今年也没有了
客户都更愿意买品质好的次新房，而版块内品质最好的次新房源又不多
即便如此，整个四月份，门店成交了十几套，也都集中在中高端改善客户上，小面积低总价的老破小，年后没有成交一套
就算是地铁边上的老破小学区房，也无人问津，十分尴尬
中介盘点了下手上的房源说，其实在年后，很多次新楼盘都涨价了，而房东但凡诚意出售，愿意给到一点让利空间，房子就会很快卖掉，买家基本上也都是刚改为主，希望改善居住环境
06
整个年后，可能刚刚复工的那段时间，刚需的成交昙花一现的火爆一阵子之后，整个市场都变成了豪宅的天下
我们所说的年后市场的回暖，可能是春节以及春节之后压抑的需求得以释放
那么在三四月份持续火爆的现象，全部都来自于置换客
整个市场的保有量足够了，但是好房子比例依然不够，所以市场上位置、产品都不错的客户，不管价格如何，都不缺客户
特别是核心区域板块，新房供应紧缺的板块，一旦有新盘入市，购买力大多来自区域置换客
曾经，我们说刚需盘日光，豪宅都是慢慢买的，到如今，豪宅日光，刚需慢慢买
其最本质核心的问题就在于，市场的客户，发生的颠覆性的变化
上海纯正的刚需，正在慢慢消失
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