guozhiwei 发表于 2024-9-20 09:30:23

每日新闻:影响上亿人的楼市变革已经启动!主城房价要涨?


  来源:郑州楼市
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  这段时间,有一条很重磅的新闻,关于推进城镇老旧小区改造。清华源链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!

  棚改,已经不再是下阶段的重心,焦点换成了旧改。

  去年初步估算,全国共有老旧小区约40亿㎡,改造总投资额高达4万亿。

  而今年,各地计划旧改总目标大概是3.9万个,涉及近700万户居民。

  其中,河南2020年计划完成改造老旧小区不少于50万户。

  按9.5万元户均改造投资估算,今年旧改市场规模约6650亿元,比去年增加一倍。

  这样的规模是令人吃惊的。

  我们要清楚,那些盘踞在城市核心地段的老旧小区,附着在区位之上的交通、商业、学区、医疗等诸多价值,本就是无可复制也无法替代的。

  对比一线城市主城区的房价,可以很明显感受到,郑州主城的价值纯粹因为“居住环境”的原因被严重低估。

  这轮规模巨大的旧改升级,但凡能对居住环境有点滴提升,都能带来主城房价的彻底回归。

  这,会对主城的房价水平和租金水平产生何等重大的撬动?

  所以,一定要重视这轮旧改升级所带来的主城复苏红利!

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  主城从来不缺客户,这里人口最密集,居住需求也最集中。

  但,主城土地资源稀缺。

  目前的郑州,土地供应已经偏移到四环,房企布局也已经偏移到四环。未来,最大的住宅供应也将出现在四环。

  三环内住宅供应严重不足,特别是品质楼盘,愈发稀缺。

  而主城的改善需求正在逐步觉醒,当这部分需求进入市场,会发现市场上很多产品是无法满足需求的,空间尺度不满足,功能空间不满足,绿化品质不满足……

  需求增多,价格自然也就水涨船高。

  数据显示,从2016年至今——

  郑州主城改善盘以75%以上的平均涨幅遥遥领先。

  近郊低价高层刚需盘,平均涨幅仅为55%,完败落后。

  过去5年,我们发现,郑州真正增值能力高的,正是主城改善盘。无论是价格涨幅还是溢价能力,都远超外围区域的普通楼盘。

  同样的,在全国其他城市,我们看到——

  北京五环内均价基本突破6万+,城六区老破小动辄8-9万;

  上海中心城区黄浦江边的瞰景豪宅基本都在15万以上;

  天津内六区很难找到4万以内的新房,中心城区楼面价都达到了4万/㎡;

  ……

  这些城市,已经用房价证明了主城的价值。

  这,才是最好的资产保值方式。

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  目前,郑州主城仅有的几个改善盘,主要分布在金水区、经开区和郑东新区。

  而,西区改善,长期面临无房可选的局面。

  不得不说,一直以来,西区改善都是被严重低估的。

  很明显体现在西区房价上,同样是三环内主城区——

  西区均价低于南区将近有2000;

  西区与北区的单价差接近5000;

  更夸张的是,西区与东区竟然有1万的单价差。

  甚至于,西三环内主城区的均价还要低于西三环外的常西湖新区、高新区等。

  好在,在如今这波旧改红利下,西区在迎来价值回归的同时,也一定会迎来价格提升。

  近期,西区老城相继入市的改善盘,也将进一步带动西三环内的房价提升。

  这里面,作为当下康桥在郑州主城重点开发的玖玺园,值得重点关注。

  首先,它的位置非常优越,三环内+地铁口,老城区核心地段。

  玖玺园的位置真心不错,标准的三环内主城区,临近秦岭路、华山路、淮河路、汝河路,距离陇海快速路、航海西路和西三环也不算太远,交通出行不成问题。

  除了最成熟的交通路网,这里还有最成熟的医疗,最成熟的商业,最成熟的学区,各种生活配套都很齐全,这就是三环内主城区得天独厚的优势。

  更重要的是,附近还有地铁5号线和6号线,纯正的地铁盘。特别是在建的地铁6号线秦岭路站点,就在楼下。已经开通的5号线桐淮路站,也在1公里范围内。

  毋庸置疑,地铁是楼盘一个很重要的价值点。

  一般来说,地铁盘有三次升值机会——

  第一阶段,地铁规划从传言到落地,不过后期存在一定风险。

  第二阶段,地铁开始动工建设,第二波涨幅开始。

  第三阶段,地铁建成,即将通车时,又会迎来一波升值。

  等到地铁完全通车,利好也全部兑现。

  而康桥玖玺园旁在建地铁6号线,正好处在升值机会中的第二阶段。

  地铁一旦开始施工,就很难跑掉了。毕竟一条地铁线路从规划,审批,勘测,考古,动工,完工,前前后后需要的人力、物力、财力是不可想象的。

  所以,几乎没有风险,同时第二波涨幅开始。这种地铁盘,基本上到手都会有利差空间,值得关注。

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  通过产品,也可以明显感受到开发商的用心,以及在用心之下的自我创新。

  三环内核心城区,很难有方正的大地块出现。康桥在这块方正的大地块上,规划了由洋房、小高层和高层组成的改善产品。

  特别是稀缺的洋房,除了北龙湖以外,主城区洋房凤毛麟角。

  在容积率动辄4、5以上的三环内主城区,玖玺园住宅区域的容积率只有3.7。

  从效果图上看,玖玺园立面大量采用low-e玻璃幕和金属格栅组成这种“公建化立面”。

  这种立面耐久性比较好,成本也比较高,一般只有豪宅才会采用。在整个中原老城区,显得标新立异、独树一帜。

  这种立面还有个特点就是“平线型设计”,也就是说,南侧立面基本在一条直线上,这样设计可以减少各户型之间的视线以及采光影响。

  在这样的立面设计下,玖玺园的户型排布很值得一提。

  除了2梯4户的正常楼栋之外,有部分楼栋创新性的采用了“多分离式核心筒”的设计布局,大幅提高了得房率。

  对于同样120㎡左右的户型来说,可使用面积几乎多出来一个房间。这在寸土寸金的主城区意义非凡。

  通过以上几点创新性的设计,可以看到,康桥对玖玺园这个项目应该是非常用心的,也可以看到康桥这几年在产品研发上的创新能力。

  康桥从中原区起家,溪山御府、金域上郡等楼盘到现在依然是区域内标杆,二手房价比周边高出近5000左右。

  相隔10年,康桥再次回归这片区域,瞄准了那一大批对主城改善极度渴求的人群,做出了这样一整套适合他们的产品。

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  城市不会一直向外扩张,到达一定阶段后,必然会向内收缩,主城价值必将被逐步激活,这是城市进化的趋势。

  而主城价值激活的过程,就是城市发展走向精细化运作、资源更加集中的过程。

  过去五年,是郑州外向拓张生长的五年。

  我们见过太多新城,我们看过太多概念。

  但,人力终有穷尽,城市终有极限。

  当郑州扩张超过1小时通勤圈,还是会回归主城区,去做主城区的价值升级和旧城改造。

  新一轮赛道上,郑州主城正在迎来城市红利。

  一场颠覆郑州房价格局的风暴,已悄然启动!
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