xubin 发表于 2024-9-21 04:10:22

知晓:拿学区房“开刀”!楼市,出大事情了!对房价有何影响?


  来源:金融观察家
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  今天要说的是学区房,作为全国学区房的标杆北京,突然下发一份文件。文件表示,今后,“一对一”学区房将改为“多校划片”方式。

  消息一出,市场震动。

  开刀学区房:多校划片

  北京市西城区一个“惊雷”,让学区房走下神坛。2020年7月31日后取得房本,只能通过“多校划片”的方式在本学区或相邻学区入学。

  消息公布后,许多公号,跟风发布“学位房已死”、“学位房凉凉”、“别了,学区房”等主题的文章。甚至一些中介也表示挂牌量激增。

  不论多么夸张,不论多么耸人听闻,观点只有一个,学区房药丸。

  会吗?

  我们先了解下政策前后的变化,以及“多校划片”到底代表什么意思。

  政策前,学区房一般是一对一的,也就是一个小区对应一个学校。我们甚至可以简单的称呼是一校划片(一个学校对应多个小区)

  政策后,多校划片,与一校划片,一对一相反。变成多个小区对应多个学校。这意味着,即使有学区房,最后去哪个学校也不一定。

  文件中的学位锁定(6年只有一个小学学位,3年只有一个中学学位)。锁定的原因,是因为部分城市人口增长太快,而公立学位有限。

  解释完了,我们继续。

  学区房多对多以后,学位被固定的格局被打破,极有可能在多校划区范围内进行抽签。抽签会不会更公平我们先不去讨论了。

  就说这个政策,会不会利于降房价,会不会造成学区房要凉的结局?

  我的观点:对房价没有影响,学区房从来不会消失。教育资源的争夺将愈演愈烈。未来,优质教育资源学校,将会是中产家庭的战场。

  大事情,游戏规则改写

  为什么说,对房价没有影响?

  假设多校划片区域内,有A重点中学,以及B、C普通中学,划分区域内有3个小区a、b、c。以前学区对应(A-a,B-b,C-c)。

  政策后,变成了abc——ABC。一旦政策生效,房价会如何变化呢?

  a小区房价毫无疑问会下跌,以前100%的几率可以上重点,现在只有33%的几率。但是a小区因此下跌的溢价区间,将被b、c小区弥补。

  结果是该区域的平均房价基本未变。简单的说,重点中学的红利以前只属于一个小区,现在则属于该片区所有小区。等于红利均摊。

  所以房价难降,损害的只是一小撮人的利益。但这对于推进教育公平确实是非常重要的一步。要公平太难了。。

  真要说影响大的,就是区域内没有实际居住功能的学位房,比如“过道房”、“地下室”、“仓库房”等,还有楼龄特别老,已无法贷款。

  价值1000万的地下室学区房

  至于学区房要凉,要消失。这话,我都懒得说了。自古以来优质学校的周围即使没有所谓的政策规定,也会自发形成所谓的学区。

  这是市场行为,与政策无关。所以,多校划片的实施,“杀不死学位房”。

  1400年以来我们读书才是唯一出路的思路没有变,学区房就不会凉。

  真正带来的改变,其实是学位游戏规则的改变,多校划区并不一定如意。最后的结果可能与最初的希望公平公正的初衷背道而驰。

  一句话,抽签,公平吗?真的公平吗?要知道就连彩票都能作假,更何况抽签?大数据、云计算、黑科技等等等等,这些谁能保证?

  把重点学位与房子绑定,我们可以只看钱,但抽签,结果就不一定了。

  大校区改革,虽然对区域内高房价有着抑制作用,看起来更公平。背后加大了众多中产家庭对优质学校资源的竞争力度。

  “中产”教育竞赛,将愈加惨烈

  在差学校一样有大量的好学生,在好学校也一样有不少的差学生。

  但从概率上看,肯定是在优质学校,更容易成才,而在差学校,相对难度要大一点。学区房不是万能的,但有了可以赢在起跑线。

  中国人对孩子教育的焦虑,本质上其实是对阶级掉落和阶级晋升的焦虑。

  中产是其中的分界线。以下的,虽然也期望可以有学区,但一没钱二没资源,只能期望自家的孩子能早当家,能够寒门出贵子。

  中产以上的,可以说从来就不用为什么学位担忧,在这里不是学校选他们而是他们选学校。所以,教育的竞争本质上只是中产的竞争。

  印度电影《起跑线》的阶级跃迁以及阶级教育焦虑,与我们何其相似?

  毫不客气的说,大多中国中产家庭眼中,211/985,或者国际名校,才能保证阶级不坠落,才有可能实现阶级晋升。

  一样的道理,虽然211/985不一定能改变现状,但概率肯定更大不是。

  本质上,学区房问题不是政策问题。(当下北京的入学制度没有问题,就近入学是全球惯例。)而是发展问题,教育资源过于稀缺。

  当下的政策其实虽然出现了畸形高房价,但基本保证了游戏规则的透明。

  未来很长一段时间,学区房不会冷,也不会凉。这是社会现状决定的。

  上海的初中升高中的录取率多年维持在在94%以上,而内地很多城市能上高中的初中生录取率不足一半。教育资源的竞争简单明了。

  难道是内地孩子比上海的孩子笨?教育资源的争夺,未来将会更剧烈。

  一点建议:

  买得起学区房的要买,老牌名校最好。郊区的挂牌名校,买新建的,不要买换牌的。

  能在县里就别去乡村,能在市里就别在县里。能在大城市不在小城市。

  去海外的,除排名很靠前的名校,或者以后确定要在海外。否则的话,没必要去,去海外上野鸡大学,不如在国内上个普通本科。
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