xubin 发表于 2024-9-21 20:16:42

说说:GDP万亿城市房地产投资依存度排名,第一名,竟然是郑州!


  文/阿阅、剑平
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  数字在粉饰繁华的同时,也可以揭露真相。

  5月14日,国家信息中心发布2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判,2019年17个GDP万亿城市房地产投资依存度出炉,杭州位居高位,意料之中。但是它仅仅排在第二名。

  第一名,竟然是郑州!

  要知道,房地产开发投资占GDP比重越高,说明一座城市经济对房地产投资依赖越严重。

  而郑州的房地产开发投资占GDP比重高达28.9%,高过第二名杭州6.8%(3556亿的固投金额超越了杭州的3396亿),甚至比北京、上海之和还要高!

  合着2019年郑州的GDP,全靠房地产砸啊!

  郑州,让人忧心忡忡。

  中国经济与房地产的渊源之深,如同三尺寒冰,大家都懂。一座城市靠房地产拉动经济,这个行为本身没有问题。

  以杭州为例,虽然房地产开发投资占比居高,但是土地热度高潮迭起,全国第一,房价居高不下,猛砸固投可以理解。

  但是郑州就不一样了。郑州把钱大量砸进房地产以后,市场并不买账。

  根据诸葛找房数据,郑州的二手房均价,从去年5月的15531/平方米跌到了现在的14732,15531/平方米,同比跌掉了5.1%。按100平的房子算,这一年,就少了8万块!郑州的房价就像拿破仑进了滑铁卢,滚下了山坡。

  不仅需求面遇冷,供给面也很不好看。在2019年各大城市土地出让金收入排名中,郑州排在十名开外,同比涨幅为负,倒数第一,是倒数第二重庆的21倍!

  在2020年一季度土地流拍率中,郑州以12%排在第八。

  购房者不看好,开发商也不看好。一面房价在跌,一面地又盘不出去;一面去年实际销售面积下跌3.2%;一面待售房屋面积还在增加。

  郑州的房产,无市无价。现状很尴尬。

  为什么明明不被看好,郑州还要拼命往房地产砸钱呢?

  猜测一下郑州的想法——近年来郑州发展负面信息频出,富士康撤离、产业空心化,前几年大兴基建,铁轨机场一个不落,结果政府负债率在17个城市里一直处在高位,排在第五(GDP水平则是倒数第三)。

  因为处于接不上气的状态,就想利用房地产先拉动一波,等接上了,再全面周转起来了。

  事实真的如郑州预期方向发展吗?

  来看看郑州这两年具体发展。

  郑州这座城市的发展是很艰苦的,自从上世纪50年代被任命为省会以来,用了40年心血才成为河南的经济顶梁柱。2018年经济增速一度高居前三,甚至超越了南京、武汉、杭州乃至深圳。2019年经济增速为6.5%,依旧高于全国增速。

  这是很有难度的,因为正如海南去房地产化一样,郑州的产业发展也在经历一次至关重要的“外科手术”。

  郑州正在慢慢解除自己对富士康的依赖。

  富士康对郑州有多重要?

  简单来说,富士康相当于一个超级加速器,同时带动产业、进出口和房地产。从2018年的统计公报就能看出,富士康一家企业,就造就了郑州一整年进出口总额的三分之一。

  要剥离富士康,就必须找到新的弥补要素。

  郑州做的,就是用高新技术和基建来弥补。

  2019年,郑州科学技术支出增长75.1%;全市财政支持科技项目同比增长177.6%。在传统汽车的生产停滞不前(增长仅3%)时,新能源车的产量增幅也近40%。

  郑州去年的邮电业务非常亮眼,不管是总量还是快递件数,都有超过39%的平均增速。这要归功于郑州正在规划建设的铁路网以及作用惊人的机场。尤其是机场,航空126.3亿人公里,增长49.9%。航空723.4万人,增长19.5%。

  同时,郑州在民生保障方面也在一年内有了巨大的提升。

  社会保障与就业支出159.6亿元,增长38.6%,以此来保就业;全年城镇居民享受政府最低生活保障1.4万人,比上年增长22.4%,发放最低生活保障金1.9亿元,增长29.1%;包括养老机构和社区服务站在内的社会服务机构也同比增长了49.5%。

  就是这些福利措施,增加了郑州在财政上的负担。

  郑州心意是好的,但是结果却不尽人意。

  目前郑州这些产业,虽然增速不错,却不够掷地有声。

  同样是不停地卖地拿钱,建房卖房赚快钱,杭州与郑州最大的区别是,杭州家底厚,占了全市GDP总量三分之一的数字经济是完全拿得出手的。

  就凭这一点,地产商们就敢押注在杭州身上,因为他们确信在杭州有未来。

  郑州则缺乏这种底气,就像是给一家继续资金周转的企业注资一样——我看不到可以起来的项目,这不就是个无底洞么?

  还有一件事情值得注意,年初我们提过,郑州房价上不去主要原因之一是限购。郑州市市内五区和郑州航空港、新区、经开区等七八个地区,都是限购的。

  而且河南省内自己各地都放开了落户政策,一个个都没了门槛,郑州单纯在房子上的优势,也所剩无几了。

  那么问题来了,郑州未来的发展可期吗?

  就郑州自身来说,发展似乎有些到了瓶颈,过了万亿后就开始比较平庸。

  逆水行舟,不进则退。郑州周围有太多强者。

  纵观郑州的邻居,合肥在长三角混,济南在和青岛纠缠,石家庄和太原不是它的对手,武汉要先忙活身边的长沙。最后会和郑州形成竞争的,就只剩一个西安。

  单纯比综合的话,西安比郑州还要差一些,且两个省整体也有差距。

  但是也正是因为这一点,让西安在资源集中度上胜过了郑州,而且西安在“一带一路”发展上非常优越,就连一带一路的官网上都是拿陕西的成绩做的介绍。

  而常住人口流入方面,两地差不多,都是20万左右。高新技术企业上也是不相伯仲,都是2000上下。

  尴尬的是,郑州作为全国唯一的空港型国家物流枢纽,在机场吞吐量方面,居然输给了陆港型的西安。

  从2019年机场吞吐量排名上来看,西安咸阳机场的吞吐量排在了全国第7,而郑州的新郑机场却只是12位,差距明显。

  高等教育方面西安更是遥遥领先,说起高校,就是郑州永远的痛……

  那郑州就这么落败了?

  并没有!

  最近的热点是什么?都市圈,就是郑州保持领先地位的机会!

  从地理位置,我们可以看出,西安处在一个光杆司令的境地,全省第二的榆林压根不在一个位置。

  而郑州就好得多——第二的洛阳就在旁边,旅游胜地开封也在旁边,统统处在一小时高铁经济圈之内。不仅如此,北京、天津也都在郑州两小时高铁朋友圈的范围内。

  就凭此抱团能力,郑州远胜西安,西安虽然西南方向有成都,但是人家和重庆是成渝双城,自己玩自己的,想挤进去,恐怕难。

  这个时代,单打独斗成本太高。

  如果郑州可以抓住目前抱团发展的风口,充分利用好先前布下的基建建设,保持领先地位,依然未来可期。
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