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标题:
新闻速递货币放水后,股价必涨,房价可就不好说了!
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作者:
xubin
时间:
前天 06:35
标题:
新闻速递货币放水后,股价必涨,房价可就不好说了!
4月金融数据反弹,强度超预期。对于资产价格有何影响?
四牌楼
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昨天,老杨重点分析了货币供应对房价的影响,今天结合易居院报告中的数据,再分析一下利率(资金价格)走势,对于股价与房价的影响。
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NO.1
一年期国债属于短期国债,主要受利率政策和短期流动性的影响,能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。
4月末,中国一年期国债收益率为1.15%,创2009年7月以来的十年多新低!
利率大降,自然会传递到房地产融资利率。2020年4月,全国首套房贷款平均利率为5.42%,环比下降0.03个百分点。自2018年11月以来,振荡式下行。
但两类利率的降幅,却相差甚大!
一年期国债收益率已创十年多来新低,而全国首套房贷款平均利率仍明显高于2016年及前后。至于二套房贷利率就更高了。
因为,当前房地产调控仍然偏紧,央行连续多次“房住不炒”与“”短期不刺”,因此目前还不会给房地产市场大放水。这一情况,与2009年和2015-2016年情况不同!
大家必须理解这一点,否则会陷入盲目乐观。
NO.2
接来下,我们研究一下,国债收益率与房价的关系。
总体看,二者呈负相关关系,但二者的变化趋势并非同步,而是房价变化滞后于国债收益率变化。
观察过去三次短周期,利率下降一般可以分为两个阶段,第一阶段利率停止上行并开始逐渐下降,此时房价仍在上涨,但涨幅收窄,如2007年11月至2008年9月、2014年上半年、2018年。
第二阶段,利率通常相比第一阶段下行速度更快幅度更大,通常对应房价下跌,经济下行压力较大的时期,如2008年四季度、2011年8月至11月、2014年9月至2015年6月,利率停止快速下行几个月后房价才开始快速走强。
目前一年期国债收益率快速下行,按照规律,未来二三个月,房价可能跌,也可能维持当前微涨,但与历史不同的是房贷利率和信贷政策并未匹配,因此肯定不会出现房价快速上涨的情况。
NO.3
最后,我们研究一下,股价与房价的关系。
上证指数同比与百城房价同比走势具有明显的周期波动,且房价同比周期整体上明显规律性地滞后于上证指数同比周期。
2008年至今,房价有三次大涨,而A股只有两次大涨。
09年的股价与房价皆涨,房价上涨滞后于股价半年左右,这次大涨原因是货币大放水,经济大刺激。
2012年下半年至2013年,房价有一轮上涨,但行情不算大,很多城市基本没表现。同时,股价基本没行情。主要原因是货币放水量偏小,房地产调控没有实质放松。
2014年下半年至2015年上半年,股价大涨;其后,房价开始大涨。这也是因为货币放水量较大。
仅看当前利率及下降幅度,又有点2009年至2015年的节奏了。当然,M2与M1应该的增速应该低于前两次。
综而言之,老杨判断是:未来半年,股价必涨,房价则受调控偏紧制约,难以重现上述两次与股价同向不同步的大涨形态!
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刚刚看到最新货币数据,我有点担心房价快摁不住了
上海楼市,兴奋起来了吗?
全国居民杠杆率创历史新高了!资金不宜大量流入楼市了!
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