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标题: 分析：疫情之后，北京楼市开始慌了 [打印本页]

作者: xubin 时间: 7 小时前
标题: 分析：疫情之后，北京楼市开始慌了

　　原标题：疫情之后，北京楼市开始慌了

　　最近楼市传出各种信号：

　　土拍市场火热，地价走高；

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　　3月网签连增、价格止跌回稳，二手房市场回温。

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　　于是，我们听到有人高喊“明年房价要暴涨了，再不买又要买不起了”，不少贩卖焦虑的声音再起……

　　市面上也有从不同角度分析当下购房逻辑的，但是没有一个是针对咱刚需的，今天，咱不妨一起来一场“疫情下，刚需买房逻辑思考”，一起看看

　　2020年北京楼市发展趋势将会如何？

　　是否是刚需和刚改们入市的好机会？

　　01

　　高价不限价商品房地块频出

　　4月15日，北京市规划和自然资源委员会挂牌2宗“不限价”宅地，地块位于丰台区分钟寺板块，总出让面积47.58万㎡，起始总价77亿！

　　L-39地块：建设用地面积17831.971平方米，起始价29.56亿元，起始楼面价5.36万/平。

　　L-41地块：建设用地面积29750.725平方米，起始价47.44亿元，起始楼面价5.36万/平。

　　77亿！这是北京丰台区单价“地王”的诞生！

　　值得注意的是，本次挂牌的两宗地块均为不限价地块。位置好，起始楼面价上来就是5.36万/平！据统计，自2017年以来，北京丰台区共计成交16宗住宅用地（含1宗招标），其中，最高成交楼面价为3月27日挂牌的分钟寺地块为L24、L26，位于本次两宗地块的北侧，起始楼面价5.32万/平。而此次涨了400元，再次刷新了丰台区最高纪录。

　　然而，不只是丰台地王的诞生，疫情之下，一种令人思考的现象是“北京一季度土拍却逆疫火热。”

　　据克尔瑞统计，今年一季度北京以672亿元的土地出让总金额领衔全国多个城市，仅次于上海。由于3月份无土地成交，相当于2020年前两个月，北京土拍揽金672亿元，刷新了历史记录。同时不限价地块、优质地块密集供应，房企拿地热情高涨。

　　疫情冲击下的房地产，奈何在北京不限价地块频出？北京开始慌了？

　　这背后对未来一段时间的楼市走势又具有什么信号意义？

　　02

　　背后原因

　　有人要问了：地价涨了，房价会否也会水涨船高？

　　让笔者来揭示这种现象背后的逻辑。正是因为受疫情影响市场不稳，所以政府才会拿出“尖货”用高价稳市场。划重点：不限价地块的出现不是为了炒高房价，而是为了稳楼市。

　　如何佐证这个逻辑？

　　先一起回顾一下前几年的土地市场：

　　2016年北京房地产市场发展火热，土拍市场“地王”现象频频发生。为了控制房地产市场过热发展，2016年年底，北京对土地市场拍卖规则进行创新：

　　除自住房用地外，北京土地交易市场基本都有统一的限制，即“限房价、竞地价”，当土地价格达到最高限价时，转入“竞自持面积、竞配建比例”，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　自2017年开始，北京土拍市场就进入了全面限价阶段，限价地块基本分布在五环附近配套欠完善地区，此时的土地供应策略意在调控过热的市场。

　　也就是说，当市场热了，政府就要出台一系列的调控限制政策，而现在的形势则是，北京土拍市场正在从全面限价阶段开始有所放松。

　　这是自上而来传导出的信号，但却不是房价要涨的信号！

　　纠正一个错误的逻辑：不能说一旦政策宽松房价又会上涨。即使，我们看到现在各方面都在放松，银行、地方，但是，严防洪水流入楼市，高层仍然没有放松。

　　中国的楼市并非是市场经济，非市场的政策因素可以说完全决定了楼市走势。上面好不容易维持的天平不会因为疫情原因轻易让其失衡。我们始终要清楚认识一点，房地产仍是中国经济的压舱石和稳定器，疫情后，房地产行业更需发挥“稳定器”的作用。

　　如今，不限价地块频出，且地块位置一个比一个好，我们有理由推测，目前的市场依旧趋稳，房价不会暴涨。

　　03

　　刚需何去何从

　　当收起房价大涨大跌的幻想，老百姓实在不必担心。

　　引用央视财经评论员马光远的评论：当下楼市，第一，管理层不要担心；第二，老百姓不要担心；第三，开发商不要幻想；第四，炒房者要警醒。

　　在当下企稳的楼市市场形势下，依旧有利于刚需入市。

　　目前疫情还在全球蔓延，改变了全球经济图景，而中国已经打完了疫情防控的上半场，正逐步恢复生产，基本走向了正常化。

　　与此同时，房地产复工进程也在加快，部分房地产开发商已陆续复工。

　　几点入市基础分析：全球开启货币宽松模式，央行放水的同时，各地接连出台楼市调控政策。而目前北京楼市，调整已经是相当充分了，楼市里基本没有什么风险存在。与此同时，开发商也急于推出一系列营销活动。

　　2020年楼市或将是横盘的一年，对很多现在首套置业的人来讲，建议今年真的可以好好看看。

　　另外，改善型目前是可以出手的，只要是好的城市，没有特别大的问题。

　　一线城市，北上广深，深圳房价一直在逆势上涨，北上广几乎已经到房价底部，长期来看，疫情过后微涨仍是可期待的。

　　另，购房前，一定要好好研究城市房地产的基本面。多方渠道了解市场形成自己坚定的判断，多听来自于中介、开发商以及媒体专家的看法风向，综合意见以后再做决定。

　　而当你已经基本有了一个判断以后，也无须犹豫，该上车就上车。

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