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标题: 聊聊不要错过今年买房的最佳时机 [打印本页]

作者: xubin    时间: 2024-8-29 05:40
标题: 聊聊不要错过今年买房的最佳时机

  这篇文章很长,但是大家一定要精读,因为都是房产投资干货。保利罗兰链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!


  前几天写的关于房产投资的文章《今年该买房了》,后台截止到目前,已经超过2000条留言,都是关于怎么买房的,我发现这几天我在回复大家咨询的时间,已经远超过了我写作的时间。

  然后在这些问题中,我发现一个普遍的现象,就是问我最多的问题形式都都不是真正的好问题,比如。

  S叔,怎么看待燕郊的房子,或者秦皇岛的房子?

  叔觉得广州哪个片区可以入手?

  苏州房价还会继续上涨吗?

  S叔,青岛今年合适买吗?

  请问长沙的房产还可以投资吗?

  叔,北京的房子呢,努力凑社保年限,我还有两年就可以买了,建议买偏远的大户型还是环内的小户型?

  我发现,就是类似这种大而空的问题,根本没法回答;因为这不是一个好问题,所以不可能有一个好答案。

  投资,尤其房产投资,是一个涉及很多因素的命题,要用非常辩证和严谨的心态去面对,既要统一宏观分析,又要具体城市具体分析,根本不是一两句话说的清楚。

  举个例子,就好像你问我,现在上海的房价是不是太贵了?是不是不值得买呢?

  这种问题,就不是一个好问题,就算我告诉你能买,你就能知道买哪里了么?你肯定还是很茫然,对吧。

  1

  房产没有价格高,低只有价值洼地

  首先什么叫贵,上海的房价在长三角当然最贵,也许这个角度来看,投资潜力好像不高;但是如果和深圳比,上海房价就是便宜的。

  这时候,投资者要做的,就是跳出城市来看城市的房价(注意,这句话很重要)。

  资本都是最聪明的,都有一个“比价”效应,上海的城市基础、医疗教育、资本实力,都不比深圳差,甚至更成熟;

  但是上海的房价,却比深圳便宜近三分之一,这时候,我看到很多资金,今年开始离开深圳,转向上海了。

  大家一定要记住,一个资产价格贵不贵,除了资产本身的价值外,还要看同类型资产的价格。

  资产价格都是对比出来的,资金就像水一样,一定流向资产价格低洼地,最终实现资产价值的对等。

  投资房产也好,投资股票也好,本质是一样的,投资水平高低,并不是看我们是不是买到了好资产,而是我们是不是有眼光买到便宜的好资产。

  那么下一个问题来了,上海更便宜,是不是上海房子随便买;而深圳贵,所以深圳的房子不能买呢?

  当然不是,做房产投资里最难的部分,就是一般普通人看不出来,这个房产价格到底是真正的贵,还是真正的便宜。

  举个例子,上海的房价10万一平米,很贵吧,而三四线老家的房子一两万一平米,是不是老家的房子符合便宜的好资产逻辑,更值得投资呢。

  错了,因为你们老家的房子,宏观经济政策不会扶持,资本不会注入,人口一直在流出,所以你们老家的房子,根本就不是好资产;

  而如果资产不好,谈价格高低,那就是个笑话,就像一个资产如果失去了流动性,你和我谈收益,那就是天方夜谭。

  这就是我为什么在2018年提出一个观点:未来十年,坚决看空全国所有四线城市的房价,而看好一线城市周边板块,和二线城市的房价,比如上海周边的苏州和宁波,深圳周边的东莞和光明。

  因为这些二三线城市(前提是好资产)的产业、人口、城市联动效益都好,但是价格和一线城市差距很大,就会出来价格洼地。

  所以你回看2019年,这几个城市,涨得都很好。我的老家宁波,从2万多/平米,一两年时间就涨到3万多,东部新城板块甚至涨到了4~5万/平米,当地人惊呼,房价涨太快了。

  这就是好资产之间的比价效应,而发生的正常现象。

  2

  买房别谈感情,收益率才是王道

  去年,我宁波的朋友就蠢蠢欲动,说房价涨起来来,准备抓住最后一波上车机会呀。

  我说等等,现在不要买,这就是典型的散户投资逻辑:买涨不买跌,你不当接盘侠谁当呢。

  宁波目前的房价,会有10%的微涨,然后横盘两年,对,我说的。

  我说说几个理由吧:

  第一,宁波的人口结构,产业规模,未来发展预期,都已经体现在如今的房价里了,未来两年没有什么重大的利好,不具备上涨动力;

  第二,从全国城市房价范围比价来看,当一线城市上海的大虹桥板块还有5~6万的房子时候,虹桥板块的土地价值,有国家级规划,有全国重要的交通枢纽,肯定比宁波要高一个量级,但价格却只比宁波多两万,这是不合理的。

  所以,虹桥板块的利好空间还没释放完,宁波的利好已经透支。

  结论,如果是我,这时候就会投资上海,而放弃宁波。

  很多人可能说,Spenser你这么唱衰老家,这样不好吧。

  你看,这就是典型的散户心态。专业投资最重要的一个心理素质,就是不要对你投资的标的物产生感情,因为这会大大影响你的理性判断,从而产生决策失误。

  大家都是冲着投资回报率来的,哪来这么多地域情怀。(啊,宁波,我依然爱你爱得深沉,只是不是在房产,哈哈哈。)

  3

  买错一套房白忙20年

  大家肯定听过很多经济学家的这类言论:

  建议大家要投资一线城市核心地段的房产,因为它们才具备最好的保值增值功能。

  这种经济学家,真是水平不行,但害人不浅。

  因为这种废话,长期来看是对,因为谁都知道一线城市房产长期一定涨。但是,这句话是废话,对我们投资没有任何参考意义,反而会让我们错过真正短期投资回报率高的好项目。

  就像前几年买了北京上海广州一线城市房产的朋友们(深圳除外,有特殊原因)经历过去三年横盘,甚至阴跌,而二线和周边城市涨近一倍,完成了补涨;

  而今年开始,要重新关注一线城市了。

  你想想,如果你三年前买了一线,那么这几年你的投资就白瞎了;而那些买了强二线城市,今年卖掉房子后,可以用更多的钱,来一线城市,用三年前的价格,买到好资产。

  气不气人,伤不伤心。

  这就是房产的板块轮动效应,这才是我们房产投资者真正该关注的核心。

  不知不觉又写长了,哎,我说了,我说房产,可以完全写一本书,几十万字出来。

  我自己在房产投资上,这几年算了算,花了有三千万人民币吧。我在踩盘和看房,和国内一些资深房产专家交流的时间,都赶上我写公众号的时间。

  所以,我的这些买房经验和教训,是花了上千万的资金买回来,这句话一点都不夸张。

  有一点很讽刺的是,买房置业,是很多人这一生中资金量最大的一笔投资,但是对如何挑选房产的知识,却非常匮乏;我敢说,95%的人,都不懂真正的房产投资逻辑。

  结果是被很多学历都不如自己的房产中介忽悠,导致两三年后,猛然发现自己的房子不涨,追悔莫及,然后进入贤者模式,安慰自己说,反正都是自己住的,算了算了。

  而我很负责任地和大家说,未来全国大多数房子是不会涨的,因为全国房子普涨的时代已经过去了;

  再加上房住不炒的国家政策,未来挑到涨幅大的房子的难度,简直比炒股还难,真的,好的房产投资标的会越来越少,大家一定要擦亮眼睛。

  4

  最后,我很真诚地和大家说,其实我们每个人都真正需要的,是一套完整的房产投资的系统思维,你需要具备包括但不限于:

  宏观经济政策的解读能力。

  货币政策和财政政策到底如何影响楼市,注意,货币政策和财政政策,不同的政策,很多人搞不明白;比如这次的央行放水,和2008年的四万亿,本质上是一回事么,还是有什么不同;

  比如房价的决定因素“长期看人口,中期看土地,短期看金融”到底怎么解读,才是到位的。

  比如在选房子的时候,很多人90%考虑是自住体验好不好,对吧;

  但是在专业投资者眼中,居住舒不舒服,可能只占10%的比例,其它90%考虑的是,比如学位(有没有名校加持)、交通(离地铁几百米很有讲究)、商圈(商场及周边的配套设施);

  比如片区规划(整片纯粹的土地更好、城市医疗水平、信贷比例,也就是能否给你更多贷款)、同片区其它楼盘价格(竞品价格)、小区面积(社区大小非常重要);

  比如社区居民组成比例(是年轻人多,还是中老年人多),然后再考虑楼层,几个房间,是板楼还是塔楼,采光如何,户型是否方正,等等……

  很搞笑的是,很多年轻人买房,居然更多考虑的是开发商的装修品质好不好,来判断要不要买;

  从投资角度来说,装修是最不值钱的,在考虑因素里的最低层,大家一定要记住。

  另外,上篇文章后,很多老铁们都希望我开一个房产投资学习会员群,我也觉得很有必要,毕竟我总不能每天在这个公众号上写房产,毕竟这不是一个纯粹的的房产号。

  所以我决定开一个S叔房产投资核心会员群,在这个会员群里,你至少会有以下几点收获:

  获得房产投资的系统能力

  我会在群里做分享和直播,从不同的角度和纬度,和你分享买房的系统化知识,从政策解读,到货币分析,从城市规划布局,到小区挑选标准,我也会邀请比我更资深的买房专家、房产大V,一起分析各个城市的房价趋势,目的就是让大家掌握一套系统的房产投资思维,

  我真心希望,大家学习完内容之后,就不会再问这里的房子能不能买,会不会升值这种没有营养的问题了,而是自己有了一套投资买房的底层分析能力。

  也许你不知道未来能具体涨多少,但至少你知道不会买错。如果你能做到这样,你就已经赢过了市面上80% 的普通人。

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  如果我们想要买房不焦虑,获得胸有成竹的投资眼眼光,你就需要学习系统的房产投资逻辑。

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  成为S叔的房产会员
作者: 紫翼天葵    时间: 2024-8-30 03:21
昌平的网上家园 哈哈 平台不错啊
作者: 天沁    时间: 2024-9-13 14:23
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