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标题: 了解:三年跌了20%,我为什么仍然看好北京楼市? [打印本页]

作者: guozhiwei    时间: 2024-8-29 18:31
标题: 了解:三年跌了20%,我为什么仍然看好北京楼市?

  万万没想到,


  有一天我们讨论

  “房价下跌”这个话题,

  竟然会以北京作为典型城市案例.

  北京的房价跌了,这件事没有任何疑问。恒大悦龙台链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!

  那么北京的房价,究竟跌了多少?

  01

  三位地产媒体人的北京购房兴衰史

  简一老师到房产媒体人同行的群里问了一圈,收获了绝大多数北京地产媒体人的血泪控诉,只有极少数房子守住了阵地,还有个别实现了逆市上涨。

  简一老师选取了几个比较典型的案例来做一个盘点:

  某位不愿透露姓名的房哥说,还好去年3月抓住小阳春的时机把房子出手了,现在想想还觉得心有余悸。这位房哥出手的那套房子位于丰台区四环内,属于地铁刚需上车盘。本来觉得是最不愁卖的房型,愣是挂了5个月、降了两回价,最终,60多平米的房子以成交价330万得以转手。

  “还好还好,亏得不多,”房哥摸了摸胸口以掩饰自己的心痛:“你现在再去看看那边的房子,晚卖一年再亏50万不是梦。人嘛,最重要的是学会知足。”

  接下来出场的是某不愿透露姓名的房叔,一位坐拥“千万级”豪宅的国内TOP房产媒体主编。聊到“千万级豪宅”,他表现得很低调:“嗐!在北京千万级算什么豪宅啊。”

  千万级豪宅的拥有者前两天看到小区楼下中介发这样的广告:“楼王3居室,西南向,无遮挡,160平米,周期快可1150万元成交。”房叔说,这一小区属于北三环次新房,大户型房屋较多且交通便利,就是房子总价高不好卖,广告里的这名同小区业主降了大概300万左右。

  “再降下去就不是千万级了。”房叔表示很心痛。

  当群里响起一片“北京楼市普降,韭菜无一幸免”的哀嚎时,一位一直沉默不语的房姐发言了。房姐说,自己身处北京楼市当下唯一的高地,还要感谢自己家上小学的小祖宗——目前,全北京几乎只有西城区小户型牛校/直升校的学区房依旧坚挺。

  看看这张图,虽然是去年十二月的房价变化图,但也足以说明一切了。

  如果你还是觉得个人经验不够有说服力,那我们来看看官方数据。

  我们引用去年年底中国社科院的一组数据:

  “北京房价进入2017年以来的新低:与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。”

  说它三年跌了20%,真的一点都不是夸张。

  02

  为什么是北京?

  有人说,喊了这么久的三四线城市楼市要凉,很多三四线的楼市却半点不见动摇之意,一直说一线城市长期在资产配置中占据最高优先级,北京却比全国绝大多数城市都降得厉害……为什么?

  简一老师不想说别的大道理,只想说三个词——政策、政策还是政策。

  如果你问我北京房价为什么跌了这么多,只有政策这一个原因可以去解释,说太多都是废话,政策才是实质。

  有人说,是因为限竞房啊!这话没错。但限竞房,难道不是政策么?

  从2017年年末开始,限竞房地块主宰了北京的土地市场,相关项目则从2018年开始集中入市。最近两年,限竞房占到了北京整个新房市场供应的70%。

  而只要某个区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。

  再者,北京调控政策的严厉程度,即使是跟上海这样的同等级城市对比,也要强上很多。

  北京:

  首套,购买普通住宅,最低首付比例35%,购买非普通住宅,最低首付比例40%;

  二套,购买普通住宅,最低首付比例60%,购买非普通住宅,最低首付比例80%。

  上海:

  普通住宅首套首付35%,二套50%。

  非普通住宅首套房首付也是35%,但二套为70%。

  论政策之严,放眼全国谁敢叫板北京?

  所以说,不需要扯太多有的没的,北京楼市政策控场,是唯一的价格变动逻辑。

  03

  为什么我仍然看好北京楼市?

  简一老师从一而终地看好一线城市,这个判断并不会因为被北京打了三年的脸就发生改变。

  原本你要是问我“北京楼市什么时候能由凉转暖”,我可能还给不出一个明确的答复,但疫情一出,我却基本可以认定这个转折点就会在近两年内渐渐浮现。

  这里就不仅仅是政策因素来左右了。

  其实,北京楼市的需求一点都没有减少,它只是被抑制了。

  我们一起来看一组数据:

  有机构做过测算,在北京,每年有40万外来常住人口有购房需求。800万常住外来人口,叠加上各项条件限制算二十分之一,得出的数字是40万;

  2018年在北京登记结婚的小夫妻有12万对,就算再打一个对折也要产生6万套婚房需求;

  同样的逻辑去计算,北京每年迎接小学生入学会6万套购房需求;

  每年23万大学毕业生,会买1.5万套房……

  将这些数字相加再进行一个去重,北京每年依旧要产生约50万套的首次购房需求。

  而北京楼市每天的成交量为多少?只有20万套左右。

  当然,你可以说50万套的需求估算方式不够严谨,但即使在此基础上再做削减,北京楼市的需求量也依旧达到了实际成交量的2倍以上。

  我为什么依旧看好北京楼市?供需不平衡是一个最底层的逻辑,遵循的是最基本的市场定律。

  那么,为什么是近两年?这就要说回政策了。

  这几年的北京楼市调整期,房价下跌,全行业都承受了较大的压力。如果北京楼市持续这种状态,再延续一年的话,对整个房地产市场,甚至是北京的城市建设等,都会有很大影响。

  如果没有疫情,我们可以认为北京还能够承受这样的影响,但疫情拖慢了整个经济发展的进度,这需要一个全面的市场补足。

  其实,最近北京的土拍市场,就已经浮现出了一些信号。简一老师会在近期的文章中再详细分析一下这场土拍,以及背后的风向性意义。建议关心北京楼市的朋友可以收藏本文并关注我,我会在后续的文章中进行深度剖析。

  如果说降了20%的北京楼市,刚需还不能把握这上车的绝佳机遇,那么今年过后,这样的北京楼市,应该是一去不复返了。

  提要:

  北京的房价跌了,跌得还不是一点点。

  引用去年年底中国社科院的一组数据:“北京房价进入2017年以来的新低:与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。”

  我们几乎可以说,北京楼市三年跌掉了20%。

  作为一线城市的北京,房价为什么能跌得这么狠?其实说再多都可以只归结为一个原因:政策。政策压抑了北京每年新增的30万购房需求,也压抑了北京的房价。

  不过,如果北京楼市持续这种状态,再延续一年的话,对整个房地产市场、甚至是北京的城市建设等,都会有很大影响。

  简一老师判断,疫情下的北京全国最严楼市政策,应该是时候微微松点口了。
作者: 天涯飞客    时间: 2024-9-10 07:41
好好 学习了 确实不错
作者: 吴浩    时间: 2024-10-9 09:19
帮你顶下哈!!




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