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标题: 分析:对深圳楼市的几点预判 [打印本页]

作者: guozhiwei    时间: 2024-9-10 04:09
标题: 分析:对深圳楼市的几点预判

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  最近的深圳楼市,一天一个变化。

  这两天本来是想写篇稿子的,结果一个字也没写,原因是从这周一开始,微信咨询量突然大增。苏州二手房出售信息链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!

  找我咨询的当然都是想在深圳买房的,咨询量周二大于周一,周三大于周二,周三达到一个顶峰,全天一直在不停地回复信息,这种情况只在去年的818和双11后出现过。

  与此同时,管家反馈的一线信息,中部有些片区和楼盘开始闹房荒了,房价在快速上涨。

  两条线综合在一起,我的内心是不安的,因为深圳楼市的走向越来越非理性。

  其实从去年11月份到年底,中部的福田和龙坂片区已经涨了不少,这属于正常的板块轮动范畴。

  突发疫情让人们本来有了看空预期,但3月份西部反常的逆市上涨,加上各类新闻的推波助澜,让很多人的心态彻底崩坏,丧失了基本的判断力,开始恐慌入场。

  很多人会疑惑,难道买深圳的资金没有穷尽吗?

  其实这个阶段进场的,多半是种种原因一直未买进的刚需,和手里有些闲钱的非典型投资客,这个时候跑步进场只有一个原因:怕现在不抢一套深圳房子,以后再也买不起了。

  这部分买房人的预算集中在400-600万,因为800万以上的多瞄准西部,价格太高开始观望了,300万以下的直接破罐破摔了。

  400-600万,处在上车和刚改的临界点,还能买到小两房或者小三房。

  当前这个态势,再不出手,恐怕就要和深圳手动再见了,于是集中踩踏式入场。

  这个总价,西部买不到像样的两房,东部又有点买不下手,于是集中火力攻击中部,近期中部低总价的两房和三房走的很快。

  除了龙坂的次新,福田的两房也很热销。前天我见了一个客户,在景田有一套九十年代的楼梯两房,属于典型的滞销品,以前卖出一套至少要半年,最近试着挂盘,几家中介争抢,不到一周就被人下定了。

  真是风水轮流转,今天到我家。

  2

  2月27日,我在米宅大号发了一篇文章,叫“小阳春被打断的深圳,能否继续入场”,这篇文章成稿于2月16日,预测深圳会继续涨。

  这篇文章的阅读量很低,留言基本是对继续吹涨深圳表示不满。

  今天我又重读了这篇文章,认为当时给到的建议还是有价值的。

  波谲云诡的深圳楼市,后续还会发生什么,大渔再大胆预测一次。

  第一,中部龙坂和福田400-600万房源的快速上涨,正在唤醒一头沉睡的狮子:福田大面积高总价的品质老旧楼盘。

  福田有三类涨幅不错的房源,一是香蜜湖,二是小面积低总价上车房,三是学位房,尤其是学位房,这一波表现神勇。

  福田有两类悲催的房子,次悲催的是老破大,最悲催的是没有好学位,地段配套成熟的品质老盘。

  这类产品一抓一大把,比如中心区四大神盘:中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑;比如莲山花脚下的黄埔雅苑,深业花园,天健世纪花园;比如和水榭花都只隔一条马路的缇香名苑。

  这些楼盘,是20年前仅次于香蜜湖的巅峰产品,位置绝佳,配套完美,品质过硬,物业良好,在人们信仰地段论的过去很多年,它们一直非常昂贵,2015年大涨之后,这些楼盘普遍过九望十。

  然后它们就杯具了。

  15年之后是深圳楼市分化之年,这类楼盘因为总价高(普遍800-1500万)、楼龄老、太成熟、学位弱被嫌弃,非常不受new money待见,进入了漫漫横盘之路,连续四年价格几乎被锚死,一动不动。

  当年高位买入的人,只能自我安慰,我是自住的,我是自住的……

  去年,一个买了四套中海华庭100多平大三房的投资客,终于耐力耗尽,1000出头亏本甩卖了两套。

  这类产品的春天终于快要来了。

  龙坂和福田五六百万房源的热销,会很快传导过来,等600万的普通房源涨到700万,这些总价800-1200万高品质盘的性价比就会凸显,承接下一轮涨幅。

  据我了解,中海华庭、城中雅苑等楼盘已经开始启动了。

  第二,下一步的热度会传递到龙岗。

  龙岗年前已经有了一波涨幅,很多楼盘普涨了5-10个点,但是比起西部来,只能说是微温,现在中部开始沸腾,龙岗也就不远了。

  中部五六百万的次新一旦普涨100万,龙岗大量四五百万的次新就会凸显价值,很容易成为下一轮的抢房标的,

  由于产品原因,这一波的热度会跨越罗湖和布吉,直抵龙岗中心区。

  上面所说的只是事物发展的常规推测,但是,有一个环节我们必须考虑进去,就是调控。

  3

  最近,微信群流行一个重磅的“调控政策”。

  深圳月底重磅调控:1,已婚的才有购房资格:2,有二胎的才有资格购买二套房;3,单身的只能买商务单身公寓;4,入深户满2年且社保需1年不间断缴纳记录才具备购房资格;5,离异2年内前家庭有1套的具有1套购房资格,有2套及以上的没有购房资格;6,住宅按揭最长40年,公寓按揭最长20年。

  有创意还略带喜感:不结婚不给买房,不生二胎不给买二套,单身只能买商务公寓,住宅按揭延长至40年。

  这样一个漏洞百出的谣言,仍有不少人半信半疑,主要是深圳楼市太作妖,大家已丧失了基本的判断力。

  到底会不会出政策?如果中部抢房持续,涨幅过快,这把火燃烧到东部,大概率会出(东部业主:盼了这么多年,火终于烧过来了,你居然开始灭火了)。

  出什么内容,不预测。

  其实深圳这几年来出的调控政策已经把能想的办法都用尽了。

  首套首贷三成,二套七成,禁止公司买房,住宅限售三年,公寓限售五年,离婚买房七成,三价合一,利率上调,真的是调无可调了。

  明眼人都知道,深圳房价上涨的最大推手是入户门槛低和金融政策宽松,但这两项是深圳的活水之源,只有钱和人源源不断进入,深圳才有持续发展的动力,一旦卡死就是第二个北京。

  这两项政策除非有来自高层的极大压力,否则是不会动的。只要这两项不动,就无法从根本上削弱深圳房价单边上涨的动力。

  高层会强制深圳断臂控房价吗?我认为不会,因为中央迫切需要一个对外对标纽约东京,对内制衡香港的样板城市,这个城市只能是深圳,北京是安放政治的,可以控,深圳是对标国际的,不能控。

  所以即使出台政策,大概率是继续缝缝补补,堵些漏洞,把买房成本再提高一些,更像扬汤止沸,而非釜底抽薪。

  2015年4月、2016年10月、2018年3月和7月深圳连续加码的数次调控,都是在贷款成数、限售年限这些方面做文章。

  从历史经验来看,15年和16年的两次调控还让市场凉了三五个月,价格回调了5-10个点,18年的两次调控对房价则没有任何影响。

  深圳楼市如同一尊顽强的独角兽,出打压政策基本不灵,稍微给点雨露就迅速膨胀。

  所以即使出调控政策,我也很难相信能让深圳房价立刻横盘或下跌,尤其在东西部还存在不合理价差的时间段。

  正如我二月份在小阳春这篇文章中说过的:

  深圳的上涨周期刚走到三分之二,强行中止不符合经济规律。很现实的问题,该涨的已经涨上去了,与还没涨到位的相比,存在不合理价差。解决价差的办法只有两个,一是涨上去的跌下来,二是没涨到位的继续涨。目前市场供需严重失衡,深圳卖家心态强势而稳定,下跌概率非常小,所以市场最有可能选择第二种纠偏手段。

  很抱歉我又在说涨,我知道这话很多人不爱听,可这是我目所能及的无奈现实。

  无论是否出政策,我都用上篇文章的结尾来做为结论:下半年的深圳,不出意外房价继续波动,有的片区横盘,有的片区补涨,涨的太猛的网红盘可能会有一跌。
作者: 啊林    时间: 2024-9-26 12:03
不错不错,楼主您辛苦了。。。




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