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明白：解冻的北京楼市进入买方市场
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作者:
xubin
时间:
2024-9-19 19:24
标题:
明白：解冻的北京楼市进入买方市场
理性·建设性
随着复工、复产加快，北京楼市开始解冻。
金桥
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中介的一个电话，让张新芳再次纠结起来。
2013年毕业后，张新芳一直工作居住在北京朝阳区东北三环附近，4月13日，中介在电话中告诉她，附近一个老小区有一套小两居，总价只要355万元，房主报价比春节前便宜了15万元。
中介委婉告诉她，房主换房，如果诚心购买，价格还有商量的空间。怀揣着买房梦的张新芳经常关注附近小区房价，中介所说的小区，单价曾一度接近8万元。目前刚刚6万元出头的报价让让她意识到，或许是买房的好时机。
买还是不买？对于她来说是一次赌博。如果房价继续下跌，现在买可能是个高点；等等再出手，万一房价涨了，也是对价格极度敏感的她无法接受的。
3月下旬以来，随着楼市成交恢复，北京各个区域二手房源开始不断释放，降价涨价房源比也达到了8:1，部分老旧小区价格比节前下跌3000元到1万元不等。中介推给张新芳的小区，平均单价也比春节前降了4000元/平方米。
北京朝阳区燕莎附近一家中介门店负责人将价格变动称为挤水分，他负责的板块内，目前降价幅度较大的二手房小区，过去几年均经历了价格快速上涨。“市场好的时候，整个板块带动下，都涨起来了，现在行情不好，回归到实际价值。”
相比部分区域二手房价格松动，北京新房报价虽然变化不大，但在实际销售过程中，开发商均给出了较大的优惠空间，部分项目甚至将折扣打到9.3折，而且在付款条件等方面也给出最长6个月的期限。
在整体供大于求的背景下，北京楼市正在加速分化。新房领域，部分性价比较高的项目受到购房者热捧；而位置较为偏远、总价较高的项目则遇冷。
二手房市场同样在分化，部分政策驱动的热门区域房价正在逐步回落，而传统学区较好的区域虽有松动，但幅度并不大。即便是同一个区域，老旧小区降价幅度远高于楼龄较短的小区，甚至同一个小区，因学区不同也存在巨大差价。
二手房价格松动
2019年下半年，张新芳开始将买房事宜提上议程，从国庆假期开始，利用周末陆续看了北京各个区域的新房，以及朝阳、海淀的二手房。
张新芳买房预算在300万元左右，孩子刚上幼儿园，花钱的地方比较多，她盘算着尽量少贷款甚至全款买。
元旦期间，她看中三环边上一套56平方米的小两居，小区建于上世纪90年代初，上班步行不到10分钟，房主报价375万元，“当时中介说，如果诚心买，业主还能便宜十来万。”但由于年底公司业务忙，没来得及见业主，房源被别人买走了。
由于疫情影响，春节后买房的事情暂时搁置起来。3月，中介开始发她一些房源供选择， “中介每次推过来的房子，感觉价格都会比原来的低一点，庆幸当时没有买。”
贝壳数据显示，该小区3月成交均价为5.73万元/平方米，比2019年12月降了4400元/平方米；如果与2019年8月成交均价相比，则跌了1.73万元/平方米。以张新芳看的那套56平方米房子计算，现在买可以节省24万元。
张新芳居住小区附近一个房龄9年左右的小区，4月挂牌均价为7.4万元/平方米左右，比春节前降了1500元左右。另一个小区平均挂牌价为9.2万元/平方米，比春节前降了1.8万元/平方米。
连一向价格坚挺的海淀西二旗区域价格也出现小幅松动，该区域一单价10万元左右小区，近期二手房成交价均在9万元以下，另一个小区节前成交价在5.8万元—6.1万元/平方米，目前部分同类房源报价已经下调至5.5万元/平方米左右。
同在西二旗附近的一个小区，2019年8月平均成交价6.3万元/平方米，目前3月最新数据显示，平均成交价格回落至4.51万元/平方米，与春节前相比，单价也下跌超过8000元/平方米。
上述燕莎中介门店负责人告诉经济观察报，目前带看量已经恢复到疫情前一半左右，成交恢复至节前60%左右，以低总价成交为主，延续了2019年下半年以来的市场格局。
据其透露，他所在区域二手房价格2019年下半年开始下跌，尤其是四季度由于一些房主着急用钱出现集中抛售现象。但也有部分小区，价格松动幅度较小，甚至部分优质房源价格还出现上涨。
另外，2019年底部分新建商品房项目降价促销行为，也将一部分改善需求转移到一手房市场。中指院数据显示，2019年北京一手房交易面积创下三年来新高，二手房成交量则出现同比下滑。
虽然市场交易中，二手房成交量仍高于一手房，但两者之间差距进一步缩小。新房和二手房价格倒挂情况也进一步改善，部分区域新房价格甚至超过了二手房价格。
新房打折降首付
上述燕莎中介门店负责人介绍，去年下半年，他所在的中介公司开始将业务重心转向一手房，平时的二手房客户，也重点向新房成交引导，“新房佣金高，很多项目签约当天就出佣金，而且交易过程也省事。”
他所在公司代理销售的项目中，大部分均有不同幅度的折扣，一些项目推出的特价房，在备案价基础上打出9.2折，日常折扣也在9.6折、9.8折左右。
一家闽系房企在北京的限竞房项目，批准的销售均价为5.2万元/平方米，据该项目销售人员透露，目前统一折扣是9.8折，以总价为465万元的一套89平方米的小三居为例，折扣后总价为452万元。
在4月20日前，该项目拿出一个单元的房源做活动，在原来的折扣上，每套房总价还可以优惠20万元、30万元不等。经过二次优惠后，该项目销售均价比预售价格降低了3800元/平方米。
丰台花乡某项目批准预售单价为6.77万元/平方米，而成交均价为6.42万元；石景山某项目成交均价也比预售均价低了近3000元/平方米；顺义某项目成交均价与备案价相比降幅超过10%。
降价只是众多新房项目促销手段之一，更多的楼盘则通过各种组合拳来加快去化。据某TOP10 房企北京项目销售负责人介绍，他所在公司，根据区域、项目总价、盈利空间等现实条件，围绕销售和回款两条线制定了详细的促销政策。
他负责销售的项目总价在700万元左右，根据付款条件有不同的优惠折扣，给出的首付周期最长达到了5个月，“如果付款条件好，首付时间还有商量的余地。”
根据要求，按照二套首付80%计算，客户购房当天订房直签可以享受66元抵66万元折扣，满足条件是交总房价5%的定房款，并在7天内将首付补齐到10%。这一优惠相当打了9.3折。
根据首付政策，剩余首付在2个月内付30%，3个月内付40%。其他优惠采取一事一议，“如果客户能够1个月和2个月付清首付，还有不同的优惠；如果延长首付周期也可以，但价格上就需要上调了，利润和回款，你总得让我占一个。”
上述TOP10房企北京项目销售负责人介绍，一般情况下，首付周期是1到3个月，市场好的时候，不仅销售价格高于备案价，开发商还通过提高首付比例和缩短首付时间来提高收益和回款。
在供大于求的情况下，降价促销、首付条件放宽成为北京大部分项目常规手段，只有少数位置较好、价格较周边二手房低的项目，按备案价格销售，首付也要求高。
市场分化
多位地产从业人士介绍，由于市场造成的价格松动，进一步加剧了北京楼市的分化。无论是新房市场，还是二手房市场，区域、价格分化进一步加大，总价相对较低、性价比较高的项目或房源更能获得市场青睐，反之则面临着较大的销售压力。
经济观察网统计最近4个月北京13个新开盘项目，截止4月12日，2个项目签约备案率超过70%。这2个项目销售单价在5.5万元到6.5万元之间，位置在五环和六环之间，均有较好的交通和教育配套，两个项目背后的开发商也在市场拥有相对较好的口碑。
另外11个项目去化率不足三成，其中7个项目销售量在20套以下。这些项目大部分位于六环外，周边缺乏成熟的交通、教育和商业等生活配套；要么位置较好，但总价太高；要么就是配套较差而总价相对较高的项目。
2018年底以来，随着限竞房项目大量入市，加上终端需求乏力，开发商去化压力越来越大。
据某房企北京片区销售负责人介绍，之前，由于限竞房项目盈利空间较小，大多数开发商在产品以叠拼、平层、合院等大户型为主，“搭配高层来平衡容积率，主要靠大户型盈利。”
从2019年下半年开始，随着房地产风向转变，一些开发商开始调整产品设计策略，将快消户型作为主力产品。比如瀛海府一期以280平方米为主，总价1000万元起；二期最大面积110平方米，最小户型只有50平方米。
二手房市场同样面临分化。据上述燕莎中介门店负责人介绍，前期涨价较快的区域，目前二手房也呈现快速回落。比如通州的某小区，成交单价一度逼近5万元，但目前已经跌破3万元/平方米。
即便是同一个区域，新旧小区的价格分化加大，楼龄较短的小区二手房价格变化幅度较小，部分小区价格甚至还出现小幅上涨。而老旧小区的价格则跌幅较大。甚至同一个小区内，因为学区划分不同，栋楼之间价格差价也比较大，有的单价差价达到2万元。
据上述燕莎中介门店负责人透露，有些区域二手房价格是被新房带动涨起来的，尤其是六环外远郊区的二手房，原本价格较低，但随着周边新楼盘入市，价格也逐步开始上涨。目前新房出现滞销，二手房价格也开始回落。
需求乏力
上述北京区域销售负责人透露，在当前限购、限贷等调控政策限制下，尤其是认房又认贷使得购房门槛普遍提高。“现在找个能拿500万元首付的客户，得拿着放大镜找。”
经过上一轮楼市上行透支，大部分买得起房的刚需已经“上车”，既符合限购条件、又能拿出首付的群体越来越小，“就像洗金砂，大金粒早被捡走了，每洗一遍，金子就少一些，现在剩下的都是细沙子了。”
另外，随着外地户籍子女入学门槛升高，北京一部分需求被分流到环京及其他一二线城市。据他介绍，近年，很多拿年薪的人将户口迁往深圳、天津、杭州、武汉、成都等地，而购房需求也随之转移。
终端需求具象到市场中，新房首付周期不断拉长，目前很多项目为了加速去化，将首付时间放宽到6个月。首付周期延长也影响了房企回款周期，据业内人士透露，目前房企回款周期普遍为3到6个月，比原来增加了一倍。
对于以销售回款为主要现金流的房企来说，这一影响可能造成房地产行业进一步分化。实际上，从2019年下半年开始，由于回款周期较长，部分房企开始通过购房尾款资产证券化来实现提前回款。
二手房领域则表现为成交周期拉长，撸房价APP数据显示，截止4月12日，北京二手房成交周期均值为160.91天，而2019年4月平均周期为96.61天，提高了66.56%。成交周期中位值更是从去年4月的47天延长至今年4月的124天。
上述燕莎中介门店负责人根据最新成交统计发现，成交总价500万元以下占比超过70%， 总价超过1000万元成交占比只有7%左右。这意味北京二手房市场以刚需为主，改善型需求占比相对较小。
4月6日-4月12日，总价500万元以下成交占比为70.8%，较3月降低0.7个百分点；1000万元以上成交占比3.1%，与3月水平相当。按成交面积，70平方米以下成交占比为47.2%，110平方米以上成交占比为13.5%。
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