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标题: 明白：楼市还没开始下行，救市政策就悄悄来了 [打印本页]

作者: xubin 时间: 2024-9-20 09:28
标题: 明白：楼市还没开始下行，救市政策就悄悄来了

　　最近几天，央妈和统计局忙个不停，给我们贡献了不少数据，所以今天我们讲讲宏观和楼市的走势。南京在售楼盘链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　5月11日，央妈公布了4月金融统计数据报告。

　　继3月之后，4月的广义货币M2增速再次破十，达到了11.1%，相较于3月增速10.1%，环比也增长了1%。

　　拉长时间，不难发现，从2017年年中开始的去杠杆已经告一段落，不出意外，又一轮M2扩张期来了！

　　这是否意味着通胀和货币贬值呢？

　　作为个人，到底是买房还是买股票？

　　别急，书童带大家抽丝剥茧地分析一下。

　　5月12日上午9点半，国家统计局公布了4月的CPI，同比涨幅3.3%，连续2个月环比大幅下降。

　　CPI走势图

　　可能有一部分人，已经蒙了。

　　代表着央妈印钞鸡工作强度的M2不断向上

　　代表着通货膨胀水平的CPI却不断向下

　　这两者不应该是正相关么？

　　没错，正常来说，M2上CPI涨，M2下CPI降。

　　但是这个世界太疯狂，2020年活久见的事情还少么？

　　M2和CPI负相关，就是一件活久见，但是意味深长的事情。

　　一切的一切，还得从王石的红烧肉说起...

　　（别说我玩梗，红烧肉的梗，我还可以说10年）

　　话说，红烧肉特别费五花肉，而18年底到19年初的环保风波和猪瘟，让二师兄家族损失惨重。

　　综合结果就是，二师兄数量少了，二师兄肉贵了~

　　多地1月份猪肉价格一度突破60元/斤的大关。

　　不幸的是，我国CPI当中烟酒副食品所占比重达到了近40%，而猪肉在食品当中又占据了相当大的权重。

　　两相作用之下，猪肉价格一路冲高，CPI指数也涨到了5%以上。

　　年后，由于众所周知的原因，大家不出门不聚餐，猪肉消费量不增反减，供求关系之下，价格也就降了下来。

　　猪肉价格这一降，连带着让CPI也降了下来。

　　另外一边，还是那个众所周知的原因，一季度GDP增长—6.8%，即便我们的定力足、比较克制，硬生生拖到了2月底也没有开启印钞鸡，但是国际经济大环境也已经不允许我们再犹豫了。

　　1、4月28日新冠确诊人数突破100万的美国，3月份发生了两个注定载入史册的事件，一个是美股连续熔断，另一个就是“水漫金山寺”一样的零利率印钞。

　　2、欧洲连带着俄罗斯，成为了重灾区，这几天俄罗斯确诊人数也突破20万了。

　　3、日本确诊人数一直很长时间以来一直是1万多，但日本疫情专家小组副组长尾身茂11日在国会回应质询时称日本实际感染者数量甚至可能是确诊病例数的10倍、15倍或20倍。（PS：日本人为了奥运也是拼了）

　　4、印度累计确诊7万多，这个数字嘛，估计和检测试剂盒的生产能力成正比。不过大家别担心，印度人喝了恒河水，什么病都能自愈，所以没事没事...

　　全世界看一眼，大家就知道了，今年的进出口肯定崩了。面对着天量中小企业只出不进的情况，我们不能像美国人那样直接发钱，但是印钱给中小企业自救，是可能的，也是必须的。

　　在这样的背景之下，广义货币M2想不涨都难。

　　不出意外，到年底前，CPI和M2会一直维持着CPI微跌、M2涨的局面。

　　读者老爷们应该看到过不少大忽悠说，猪肉60块钱一斤了，这就是通货膨胀！

　　通货膨胀持续下去，猪肉会变成1000块一斤，没有牛肉的牛肉面会变成100块一碗，因此早买房啊，越早买越是能抵御通胀。

　　书童看到这样的话，通常都会哈哈大笑，逻辑漏洞太明显了。

　　通货膨胀是货币现象，房价上涨长期来看也是一种货币现象，因此可以通过买房来抵御通胀，这个结论是没有错的。

　　大忽悠们错就错在强行把两个不相关的东西绑在一起，猪肉涨成60块一斤更多是市场供需失衡导致的，而不是通胀。

　　按照大忽悠们的神逻辑，猪肉涨成60块一斤是通胀，要买房；那么未来几个月肉价跌回到20、30块一斤，是通缩，难不成我们还要再卖房？

　　显然不是！

　　敲黑板！敲黑板！敲黑板！

　　书童认为中国存在三个通胀率

　　第一个是温饱通胀率

　　第二个是小康通胀率

　　第三个是财富通胀率

　　温饱通胀率指的是CPI为主的官方通胀率，居民的收入增长速度只要跑赢了CPI，那么衣食住行就不会出现问题。

　　这一点应该不难理解，我们吃的米蛋肉禽、穿的衣服、乘坐的交通工具，在过去几十年价格涨的幅度其实并不是很大，只要收入增长超过或打平“温饱通胀率”，吃饱穿暖交通通勤都没有问题。

　　小康通胀率指的是“M2同比增速”减去“GDP同比增速”，居民的财富增长速度只要能跑赢这一比率，那么不仅温饱问题可以解决，还可以满足旅游、教育、文化等等精神层面的基本需求。

　　央妈对这一比率也同样重视，在一季度货币政策执行报告里，央妈表示：

　　综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，保持 M2 和社会融资规模增速与名义 GDP 增速基本匹配并略高。

　　这句话说白了，就是央妈也认为 M2或社融增速减去实际GDP增速就是通胀率，因为名义GDP增速减去实际GDP增速就是通胀率。

　　财富通胀率指的是“M2同比增速”或者“社融同比增速”，居民的财富增长速度只要能跑赢这一比率，其财富积累速度就超过了大众的财富积累速度，社会阶层就能得到快速提升。

　　不消说，房地产带来的家庭财富增值，让CPI为代表的温饱通胀率过时了，过去十多年，大城市的房子升值了15-20倍。

　　同时，由于房子占到了大多数人家庭财富的70%以上，想要自己的社会阶层不下降，要么持有房子作为自家资产的压舱石，要么自己的其他资产年均增幅就得跑赢“财富通胀率”。

　　截止5月10日，全球央行总计降息已达60多次，在齐齐的放水声中，我们想要独善其身是很难很难的，因此货币政策从去杠杆转向适度宽松属于必然。

　　不过放水支持实体的目的却并不容易实现。

　　虽然国家三令五申要求银行体系支持实体经济，但是老板们也不傻啊，贷款这件事情，利息国家可能会给你补贴，但是本金是要还的。如果生意不赚钱，投入资金损失利息事小，损失本金事大。

　　因此可以预期，银行体系内流出的水短期内要么去股市、要么进楼市，经济因yi情按下的暂停键，再要重启怎么着也要一个过程。

　　金钱永不眠，它自然会寻找赚钱的去处。

　　给大家看两张图，第一张图显示的是货币和房价的关系。

　　过往12年，房价总共出现过3次短周期，分别是

　　09年

　　13年

　　15-17年

　　其中09年和15年属于强刺激，货币宽松叠加信贷宽松叠加限购放松，于是出现了2次史无前例的楼市大牛市。

　　13年，放水力度有限，限购限贷放松也有限，于是只有部分一二线城市出现了20%-30%的楼市小牛市。

　　同样的情况，在股市上几乎重演。

　　09年和15年的强刺激，直接拉高股市；而13年的弱刺激，股市几乎没起任何波澜。

　　根据历史经验，总结一下！

　　如果货币宽松持续，并且升级为强刺激，那么股楼双牛将是大概率事件。

　　反之，如果宽松是短期且力度有限，那么股市可能继续趴窝，楼市的小阳春和牛市将只会在少部分核心城市、价值洼地出现。

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　　（来源：书童说房文/书童）

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