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标题: 分析：难以置信！一线城市核心地段房价10年暴跌60%！这就是楼市的未来？ [打印本页]

作者: xubin 时间: 2024-10-9 08:08
标题: 分析：难以置信！一线城市核心地段房价10年暴跌60%！这就是楼市的未来？

　　文/时晨晨

　　再一次颠覆认知！

　　房地产投资，李嘉诚有一句名言：地段，地段，还是地段！绿地长岛链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　所有人都知道，买房，就选核心城市，就选核心地段。

　　京沪永远涨，黄金地段最保值，这个认知被颠覆了！

　　有媒体报道，上海陆家嘴花旗银行大厦出售，报价仅为56亿元。

　　什么概念呢？

　　这栋大楼180米，一共42层，建筑面积为12万平，简单计算一下，价格为46667元/平米。

　　要知道，2010年11月份，陆家嘴花旗银行大厦也曾寻求出售，报价高达12万元／平米。

　　10年间，房价跌了60%！

　　难以置信，这可是我国最核心的城市，上海；这可是上海最核心的地段，陆家嘴！

　　难道，这就是中国楼市的未来？

　　高房价正毁掉城市的未来！

　　10年间，陆家嘴花旗银行大厦，房价跌了60%，上海不行了？

　　当然不是！

　　上海还是全国经济规模最大的城市，是我国经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，是全国最具国际化的城市。

　　经济还在高速发展，GDP规模从1.68万亿飙升至3.8万亿，十年翻了一番。

　　中国城市的国际影响力，营商环境排名，金融中心地位等等，都是靠上海来撑门面！

　　这到底怎么回事？

　　房地产行业，几十年发展，“一将功成万骨枯”，高房价、高租金、高成本，已经成为毒瘤。

　　经济好≠高房价！

　　未来，有前途的城市，只有一条道路：消灭高房价，发展新产业。

　　房价下跌，再结合当下的政策趋势，我们更加看好上海！

　　4月10日，上海制定《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，看似放松房地产，实际上为了支持产业发展！

　　文件一共四个部分，每一部分都有具体条款，表示要放松土地管制，加大土地供给；

　　甚至，很多政策都明确指出：降低用地成本。

　　尤其是第三部分，一共7条政策，6条跟房地产相关，一半直接跟土地交易相关。

　　增加土地供给，降低用地成本，一直是上海政策的大趋势。

　　上海的领导甚至直接表示：好项目，不缺土地！

　　上海的政策目标根本不在房地产上，而是为了发展产业！

　　经济好≠高房价，再看一个最典型例子，长沙。

　　一句话：经济超强，房价超低。

　　2001年，长沙GDP只有728亿元，排名第27；2017年，长沙GDP就突破万亿，涨幅1300%，排名第14。

　　从排名第27到排名第14，一跃跨过13个城市，速度全国第一。

　　长沙的房价呢？

　　2019年，长沙房价收入比仅6.4，全国50城房价收入比倒数第一，买房全国最轻松。工作6年就能在长沙买一套房，真是太幸福了！

　　三流城市抢房，二流城市抢人，一流城市抢产业。

　　房价，不是一个城市的荣耀，而是一个城市的“十字架”。

　　摆脱噩梦全靠这两种方法！

　　从客户的角度看，如果花旗银行大厦的报价真的是56亿元，那么这个价格真的非常值！

　　我们可以算一笔账：

　　1、当下，花旗银行大厦租金为11-12元/每平?每天。

　　如果按12块计算，那么一年的租金就有5.26亿（12*365*12/10000），一年的回报率就是9.4%（5.26/56）。

　　这笔投资，差不多11年就能收回成本。

　　2、花旗银行大厦还拥有面朝外滩139米的LED广告屏，收费标准为79万/小时。

　　假如一年有1/10的时间亮着，那么一年的广告费也差不多6.9亿元（0.1*79*24*365/10000）。

　　算上租金收入和广告费，这笔投资差不多5年就能收回成本。

　　写字楼估值为何如此低呢？我们看看行业状况。

　　最近几年，写字楼有个趋势，空置率不断攀升。

　　据世邦魏理仕报告，2019年，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。

　　其中，北京15.9%，上海19.3%，深圳22.04%，广州5.5%。

　　正常情况下，空置率保持在10%以下属于正常水平，超过20%就太异常了。

　　2020年一季度，一线城市空置率再创新高！

　　戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。

　　同期，上海空置率为21%，北京是13.8%，广州只有5.2%。

　　为什么？需求下降，供给太多！

　　以深圳为例。

　　2017至2019年，深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。2020年1-2月，深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5%，降幅大于全国13.5%的均值。

　　计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业，下降趋势的行业数量占比超过一半。

　　深圳经济波动，加上产业结构调整，导致不少企业退租，或者大换小，市场需求减少。

　　另一方面，深圳写字楼供给又大幅增加！

　　戴德梁行报告显示，一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用，带来30万平方米新增供应，将全市存量推升至582.4万平方米。

　　第一太平戴维斯统计，未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰，今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年，新增供应面积达到507万平方米。

　　供过于求，深圳写字楼未来状况，也不容乐观。

　　注意一点，我们分析写字楼行业，是怎么分析的？

　　首先就是算账，算租金回报率。

　　这个是写字楼投资的铁律。

　　任何写字楼投资，都得拿着计算器，算概率、租金，最后算出赚多少钱。

　　其次，就是看行业趋势，也就是供需关系。

　　供给增多，空置率就上升，租金就下跌，估值也下降。反之亦然。

　　所以，当市场环境不好的时候，即便再好的投资标的，10年不仅不会涨，也会下跌60%。

　　这对一座城市来说，虽然不是坏事儿；但是对它的投资者来说，绝对是一个噩梦！

　　实际上，写字楼市场，非常成熟和市场化，这才是一个“正常”的市场。

　　不正常的市场是哪个？住宅市场。

　　如果这栋楼改成住宅，房价大概多少？20万/平米！

　　整栋楼估值高达200多亿，得翻四倍！

　　反过来，如果周围的住宅，都像这栋写字楼一样，那么价格得跌75%！

　　所以，最后一个关键问题是，住宅市场会像写字楼一样吗？

　　剥离教育和金融属性住宅市场挤泡沫！

　　住宅市场，会像写字楼一样吗？

　　我们必须搞清楚，这两个标的有啥本质区别。

　　无论住宅，还是写字楼，都是钢筋水泥，区别主要在于用途不同。

　　写字楼，就是用来办公的。

　　做生意，收租金，除此之外，几乎没有其他用途。

　　所以，定价逻辑非常清晰，就看租金回报率，就看供需状况。

　　住宅呢？

　　除了居住功能，还承担户口、教育、金融投资等等重任。

　　我们的住宅承受太多了，所以定价逻辑不清晰。

　　户口的价值多少？教育的价值多少？金融属性价值多少？这些都太虚了，根本没法衡量嘛！

　　现在，你怎么判断一套住宅，自己是买亏了还是买赚了？

　　租金回报率？房价收入比？市场供需状况？都不是！

　　只能看，同小区、楼层和户型，别的房子交易价格是多少。

　　在流动性极差的市场，这种方法根本不能代表市场价值，而是庞氏骗局或博傻。

　　所以，现在搞清楚了，写字楼和住宅，本质区别就是：写字楼除了办公，其他任何依附属性都没有，而住宅，除了居住功能，还承载了教育、户口等其他功能。

　　未来，住宅会不会像写字楼一样，关键得看，房子上面的其他属性，会不会剥离出去，只剩居住属性！

　　那么，住宅会剥离其他属性，最后只剩居住属性吗？当然会，房住不炒，这是大势所趋！

　　房住不炒，第一阶段，去除房子的金融属性。

　　先是控制杠杆，严控杠杆资金进入房地产；然后限售限购，冻结房地产市场交易。

　　没有杠杆，没有交易，房地产基本去掉了金融属性。

　　房住不炒，第二阶段，去除房子的附加属性，最重要的就是教育属性。

　　先是从学区房开始，“多片划区”，“六年一学位”，向优质教育资源动刀；然后租购同权，租房也能上学，促进普通教育资源公平。

　　这也意味着，跟写字楼一样，住宅价格挤泡沫。

　　最后，房价合理不合理，不再只看同小区成交价格，而是重点看房价收入比，看租金回报率。

　　不信？看看商住房，北京和上海的商住房，就剥离了教育和金融属性，价格只相当于周围普通住宅的40%-50%。

　　商住房的泡沫已经挤得差不多了！

　　资源是稀缺的，优质资源更是稀缺，不是每个人都是后浪，绝大多数人只是韭菜。

　　最后一个问题，被剥离出来的教育属性，会平均分给广大民众吗？

　　如果不会，那么这些优质资源会流到哪里呢？欢迎檀香们积极留言！

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