苏州房价频破“3W”！多板块或有突破！买房时机正在消失？

xubin

　　01如果仔细留意最近的苏州的新房市场，会发现我们正在经历迟到的小阳夏。最明显的感受就是身边关心楼市的人变多了，朋友圈有讨论近来学区房争议的，也有转发某某板块的规划落地，甚至和许久未见的朋友也多了几顿因咨询买房而沾光的饭局。新房端，节后至今，苏州已经领了60张预售证，共计17284套住宅。不少楼盘开盘都传来捷报，某楼盘“60秒12亿”的报道在全国范围内都引起了热议。整个1-4月，苏州商品住宅成交面积达到了219万方，注意，这还是在疫情影响下的数据。土地端，因为取消了现房政策，比新房还热：频率高+成交火。节后至今，苏州市区举行了5场土拍，共计出让28宗地块，其中13宗突破中止价，未出现流拍，总成交额达到了332.18亿（仅市区）。1-4月，苏州卖地收入排名全国第三，同比增长22.54%。无论是在关注度上还是落到成交端，苏州楼市都非常火，但同时也火的非常克制。为什么说克制？我们观察一下新房卖的好的区域——2W档的刚需板块和倒挂明显的板块，要么是门槛低，要么是有空间。二手房也呈现出了两极分化的局面，老破小、学区房依然是成交主力，而在新房倒挂的板块，二手房几乎冰封，链家上的总挂牌量截至今日已经达到了77790套。就连屡破中止价的苏州土拍，最高的溢价率也没有超过15%。火热又克制，造成苏州楼市当前局面的主要原因就是限价政策。我们之前做过一张关于苏州楼市限价的图片，被转的很多。用一句话概括目前苏州楼市的限价情况——核心板块不破4，其他板块不破3这也是为什么从去年下半年开始，我们就一直讲当下是买新房的最好时机，限价的存在，让新房有了性价比。然而这样的局面在最近似乎出现变化。02苏州有板块开始破“3”了。先是吴中太湖新城，柳岸晓风、融悦湾接连取证，备案均价全部冲破“3”万大关，终结了吴中3万的红线。这周吴江太湖新城领证的云景备案均价同样也达到了近3W1。其实，变相突破限价的现象早已存在。一个是靠非标户型去拉平均。以最近领证的尹山湖云栖隐山为例，均价2W8，不到3W，但查看具体房源时会发现，标准层大部分在3W以上。另一个就是越来越多的装修包。尤其是身处3W红线的板块，2W8的均价+装修包变成了标配，变相突破了限价。对于KFS而言，这样的做法也是无奈之举，高地价和限价存在矛盾，导致卖房没有利润空间，甚至还有赔本卖房的个例。限价的存在，会催生出一些不合理的现象，一个是老生常谈的倒挂，挤压二手房；另一个就是板块之间的价格体系紊乱。链接：限价下价格混乱！价值价格等式被打破，这就是为什么当下是买房最好机会的理由！不同价值的板块，被拉到了同一水平，元和、木渎、吴江、吴中太湖新城全部被限制在了3W以下，结果就是价值更高的板块，进行了降维打击。而当下个别项目、个别板块突破限价释放出了一个信号：限价政策似乎有所松动去年5月，曾有消息传出，2019年苏州房价涨幅不得超过5%，反过来说，就是可能存在5%的涨幅，而到了2020年，新房是否还会有一定的上涨空间？从目前的迹象来看，这样的空间或是存在的，但并不是明确的硬性指标。换句话说——苏州的限价政策不再一刀切而是依据区域价格，地价、产品形态而定，可以在区域限价之内有一定的浮动，但部分板块尹山湖、狮山依然很严格。那么，目前的苏州楼市还有哪些板块存在突破“3”万或限价的可能？03率先突破限价的，最有可能是苏州的这些高价地。木渎在16年的土拍潮中，木渎板块出让了多宗高价地块，目前还有两宗未上市，楼面价分别达到了28965元/㎡以及24462元/㎡。而当前木渎的红线依然为3万，依照这两宗地块的的楼面价，破3万红线的可能性非常大。元和整个元和板块新房扎堆，价格基本上被限在了3W以内，当前有两宗高价地块，楼面价分别达到了26225元/㎡以及22715元/㎡。后者为去年相城交建拿下的25号地块，地块还要求配建不小于5%的人才公寓，政府以2W3的均价回购，因此真实楼面价还会更高。园区中海奥体地王上东区pro，楼面价高达30287元/㎡，项目于近日公开售楼处，首开6层洋房产品，放风价格达到了4.5W+。吴中主城吴中主城有两宗高价地，楼面价分别为26901元/㎡及19786元/㎡，而位于2/4号线换乘站的龙湖泱望放风价在3W到3W5之间。随着这些高价地的入市，苏州各板块的已有限价都可能被突破。限价放松对于购房者意味着什么？在限价政策没有完全放开的前提下，买新房依然是当下楼市的最佳选择。关于限价政策放松，有一点是肯定的，过程一定是缓和的，结合今年上半年的土拍，虽然很火，但地价还是处于一个合理的区间。也就是说，苏州房价的大格局短期内不会有很大的变化。信玉堂地产昌平新房链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

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