加快商品房供应！深圳出招稳楼市，降低预售条件，城市更新提速提效，释放什么信号？

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　　近期，深圳楼市再现炒作苗头。

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　　在深圳楼市出现躁动、供需关系紧张遭热议之时，4月16日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，公布一系列稳楼市新政。

　　《通知》自发布之日起施行，要点如下：

　　1、延长城市更新单元计划有效期

　　2、延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限

　　3、缓解企业资金压力

　　4、降低商品房预售条件、加快商品房供应

　　5、允许延期缴纳土地出让价款

　　6、促进城市更新工作提速提效

　　深圳市住建局表示，加快形成商品房有效供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，有利于维护深圳市房地产市场稳定。

　　“此次政策针对城市更新和房地产预售等给予了宽松政策，具有较强的信号意义。换而言之，预计全国各城市后续会出台类似的宽松政策，其对于降低房企成本、引导更多项目入市、推进城市更新项目等具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

　　中证君来为您解读此次新政的意义。

　　加快商品房供应

　　此次新政中，最打眼、与普通民众最密切相关的就是加快商品房供应。

　　《通知》指出，申请商品房预售的，必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求，并保证项目工程质量。今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

　　“根据原有的《深圳市房地产市场监管办法》，其预售条件为七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数。对比来看，此次明显降低了预售条件，这使得很多项目可以以更低的预售条件获得预售证，进而可以加快房地产项目的入市。”严跃进说道。

　　严跃进指出，该政策有两个考虑。第一，近期深圳新房市场出现“戴口罩抢房”的现象，同时全国70城房价指数中，深圳二手房价格涨幅全国第一，进一步说明深圳需要加快住房供应。通过预售政策的调整，能够释放更多房源。第二，房企资金压力比较大，提前预售也可以加快资金回笼，有助于提高房企应对新冠肺炎疫情的能力。

　　深圳市住建局表示，加快形成商品房有效供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，有利于维护深圳市房地产市场稳定。

　　缓解房企资金压力

　　《通知》中提及的多项措施，将缓解房企的资金压力。

　　一是本地疫情防控期间，各区在签订城市更新项目实施监管协议时，可根据项目实际情况由实施主体申请人以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金（监管资金）。

　　二是允许延期缴纳土地出让价款。《通知》指出，对土地使用权出让合同约定或地价缴款通知及政府批准文件规定的土地价款缴款截止时间在广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间及一级响应结束后4个月内（即2020年1月23日至2020年6月22日）的项目（包括且不限于城市更新项目），用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的，不作为违约行为，不计收利息和滞纳金，土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。

　　深圳市住建局指出，新冠肺炎疫情发生以来，企业复工复产受到影响，部分企业出现资金紧张的问题，并提出了延期或分期缴交土地价款的诉求。在疫情防控期间，上海、浙江、杭州、西安、苏州等部分省、市出台的相关扶持政策中，对延期或分期缴纳土地地价等内容进行了规定。

　　“类似操作在全国很多城市也已经推进。不过此次其把政策内容放到城市更新工作中，具有很多新意。”严跃进称，很多城市更新项目本身开发周期是比较长的，企业资金压力比较大，这个时候适当延缓资金的交付，有助于降低企业的资金压力，也有助于城市更新的项目推进。

　　城市更新将提速

　　值得注意的是，此次新政对城市更新工作“多有照顾”，包括延长城市更新单元计划有效期、延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限、促进城市更新工作提速提效。

　　在延长城市更新单元计划有效期方面，规定《通知》施行前，更新单元计划已按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》公告有效期且更新单元规划尚未获批准的，其有效期延长3个月。

　　在促进城市更新工作提速提效方面，《通知》明确，本地疫情防控期间，市区相关部门应按照提速提效要求，全力支持城市更新开发企业等复工复产。各区不得在全市政策规定外增设审查（审批）环节、设置前置条件，严格落实统一平台受理办理、规定时限完成审查（审批）的要求。大力推行线上审批，采取集中会审、并联审批等方式，进一步提高审批效率。

　　“深圳此次发布政策具有很强的信号意义。”严跃进说道，对于城市更新的关注，有助于加快棚改等工作的推进。各地后续要形成更多的土地供应，就得鼓励房企参与此类城市更新和棚改等工作。通过降低相关的政策门槛，有助于房企更好应对挑战，进而加快城市更新的节奏。

　　严跃进预测，后续全国其他城市在棚改和城市更新等方面，也会给予类似的宽松政策。