常识疫情之下，房贷风险离我们还有多远

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　　受到疫情的影响，从春节开始到现在，很多人都发生了收入下降的情况，还有一些人没有开工复工，部分中小企业、服务网点还停业关张了，因此也有一些失去了收入来源。这种情况是大家都没有想到的，很多人在买房的时候，都普遍的感觉是，收入会越来越高，只要好好干活，挣钱应该不是个问题，谁也不会想到收入会不增反降，甚至没有了收入。碧桂园十里银滩链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　即便是一些大的企业，由于受到疫情影响，企业即使爱工服工，也是不能恢复正常，那么很多员工就只能领基本的工资，没有绩效没有奖金，很多人的收入也会降低，这对于那些需要等工资来还房贷的人来说，影响就太大了。当初买房的时候，有的还是六个钱包凑首付，家里肯定也没有存款，还贷就成了一个难以越过的大山。

　　不过，疫情发生后，央行等部门通知，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，疫情期间因不便还款发生逾期的，不纳入征信失信记录。

　　但是，也有的银行执行的没有这么人性化，有的银行对非医护人员，以及没有参与疫情防控的人员或者新型冠状病毒的确诊用户和疑似用户，原则上是不能申请延期还款的，而是必须按照正常的还款计划进行还款。其实，特殊情况，特别时期，如果大家确实因为特殊情况导致没有收入来源，应该也是可以申请的延期，给予照顾的。

　　这种情况，其他国家也一样遇到过，日本各金融机构灵活应对疫情期间购房者难以偿还房贷问题，在新冠疫情影响下，日本各地由于收入锐减面临个人房贷还款困难的群体正在不断增加。对此，各大银行、网络银行纷纷减少每月房贷金额，以此措施加以应对。为减轻购房者每月还款压力，多数金融机构根据目前实际情况相继调整还款条件，并允许购房者现阶段可以仅偿还购房时所产生的利息。

　　中国也有专家提出建议，下调房贷利率20-30% 延期还款1-2年。企业在复工复产过程中也遇到了很多困难，职工难以到岗，到岗后没有工作的现象也十分严重。推算，失业和潜在失业人数为1.75亿，这些岗位无人复岗，或者员工拿着半薪或基本工资在家待岗，失业和潜在失业率达到21.6%。而2019年的调查失业率是3.6%。疫情对就业的影响应该高度重视。需要说明的是，潜在失业是指暂时无法到岗的员工，他们有的还拿着基本工资等待复工通知，有的已复工未复岗。总之是面临失业威胁，实际收入明显下降。

　　其实，早在前几年，我国就已经重视起金融风险这个问题，政府部门多次提到“要把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置。”有专家更形象地将“风险”比作“灰犀牛”，那些在爆发前已有迹象显现、但却往往被忽视的风险。现在看，这只灰犀牛是越来越清楚了，它离我们也越来越近了。

　　房地产泡沫是毫无疑问的最大的灰犀牛。房贷造成的金融风险，也是金融脱实向虚，高杠杆、高覆盖，蕴含着高的金融风险和高的经济风险。有研究机构报告称，2016年中国的住房抵押贷款余额/LTV（Loan to Value Ratio，译为居民购房抵押率）开始超越家庭房地产市值。而2006年，美国住房抵押贷款余额/LTV首次超过了房地产总市值，同年美国家庭平均房贷支出/平均收入达到99%，无限接近房价的压力极限，旋即次贷危机爆发。这点特别值得重视，根据以上分析，疫情之下，这个情况还会进一步发展。

　　近日中国人民银行调查统计司发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，这份调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房拥有率为96.0%，户均拥有住房1.5套。城镇居民家庭资产负债率为9.1%，低于美国的12.1%，但居民超前消费的水平比美国还高，而且房贷占了家庭总负债的75.9%，这更加要求收入稳定。一旦经济有风吹草动，影响收入预期，房贷的违约量会很可观。

　　同时，中国家庭杠杆率上升的速度非常惊人。2006-2016年，中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，10年间增长3倍。反映了中国房地产价格脱离基本面（居民可支配收入）的快速上涨。2016年，中国LTV达到50%，美国次贷危机爆发前整体LTV接近60%。

　　最近，这几年，为防范房地产泡沫导致金融风险，政府提出了很多有效的措施，比如，严格控制房地产企业杠杆率，要求房地产开发资金，到位的资金来源中企业自有资金不能够低于30%，提高首付贷款标准，提高准备金率等等。多次重要会议都明确提出“要把防控金融风险放在更重要的位置”，“着力防控资产泡沫”，将金融稳定的重要性提高到前所未有的高度。

　　在讲到房地产危机的时候，人们都愿意对比日本房地产泡沫破裂后的情况，日本在20世纪80年代经济高速发展期就曾遭遇房地产泡沫的侵袭，该国房地产市场的背景与我国如今的形势有诸多相似之处。其时日本经济高速增长期，地价、房价一路攀升，国内对房地产的投资比重也迅速提高，由此带动相关信贷金融的迅猛发展。而在盈利目的的驱动下，银行毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，从而造成银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。1992年3月末房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例已达35.5%.房地产泡沫破裂后，日本商业性住房的平均价格一路下滑，仅为1990年泡沫高峰时的40%，接近1983年的水平。房地产泡沫的破裂给当时的日本经济带来了巨大的负面影响。时间已经过去30多年了，但是，日本的楼市依旧没有恢复到原来的水平。

　　疫情之下，中国楼市面临很大困难，各地纷纷出台了一些宽松的政策，北京最最近十天之内两次招拍挂土地，都创造了近两年来的高点，一个是大兴西红门限竞房地块最高限价达到7.08万元/平米，远高于周边二手房价，再次出现面粉贵过面包的现象。而前几天的分钟寺地块集中入市，一次狂收113个亿，楼面地价达到6.9万元/平米，而周边二手房最低的还有4.2万元/平米的情况。这种情况，给开发商也出了一个难题，要打造什么样的项目，才能卖出去10万元/平米的高价？否则，怎么对得起这块高价地呢？

　　一个不争的实事是，北京的二手房挂牌量还在不断增加，而二手房价也在继续下降，去年的统计是，近两年已经下降20—30%，这也是多年来难得一见的奇观，新房房价在上涨，而二手房房价继续下降，两者的差距已经拉开了。鉴于此，从去年开始，北京也正在逐步扩大不限价地块的推出，对限竞房的限制也在减少。这对购房人和投资者都是一个考验，未来楼市该怎么判断？危机是不是离我们越来越近了，上个月，北京一批限竞房降价一万元入市，原因就是去年来被弃选的原因，这些都是需要考虑到因素。【本文由“马跃成”账号发布2020年5月13日】