聊聊北京楼市成交上涨，受西城教规影响：六年一学位，电脑随即录取

xubin

　　根据最新的数据显示，北京“五一”期间楼市成交量出现“暴涨”：不动产单元号链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　首先新房成交量暴涨“五倍”。2020年“五一”假期，全国12个重点城市新房销售套数同比大幅上升77%。其中北京新房的成交量同比增长5倍，是增幅最大的城市。

　　二手房成交量“翻倍”。5月1日至5日全国18个重点城市二手房日均成交量同比去年同比增长60%。其中北京二手房的成交量同比增长超过100%，也是增幅最大的城市。

　　北京楼市成交的“暴涨”，除了“解封”后前期积累的“买房需求”集中释放外，还有一个重要因素：那就是西城区教改新政的出台，极大刺激了北京学区房交易的“量价齐涨”，西城区二手房交易尤其旺盛。

　　五一期间西城二手房交易量同比和环比增长均超过100%，金融街片区的交易增长尤其明显。

　　比如被称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园，五一期间36小时内，成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万/平方米，期间每天宏庙小学学区房成交量都在8-10套，创造了历史最高。

　　4月30日西城区发布教改新规，史称“731新政”，里面重点是三条：

　　1.2020年起，执行“六年一学位”。

　　2.2020年7月31日拿到房本，多校划片入学。

　　3.2020年7月31日跨区迁入西城户口，多校划片入学。

　　多校划片意味着学区房的价值将被削弱，因此7月31日的时间“红线”促使供应和需求都加速入市，“五一”期间，西城区的二手房交易节奏明显快于其他各区，大量房源挂牌销售。

　　但是我们也认为，仅仅依靠“多校划片”是很难消除“学区房”高房价问题的。北京义务教育阶段执行的是“顺位”就近上学规则，只要“有房+有户口”，就算多校划片，进入好学校的概率还是非常大的。

　　但从2020年北京教育“均衡化”改革的方向看，“多校划片”的背后是“全民大摇号”时代即将到来，“小升初”教育改革才是重点方向。

　　而“小升初”的未来改革方向重点就是两个：“优质生源”均衡化+优质教师“均衡化”，背后其实也是体现了“全民大摇号”时代即将到来

　　当所有人的目光都盯着幼升小的“多校划片”改革时，其实北京的“小升初”改革才是重中之重，或说“小升初”才是北京学区房的“核心命门”。

　　2020年北京各区“小升初”入学政策重点变化就是三点：

　　第一，是“公民统招”+“电脑随机录取”。这个政策源自于2019年教育部发布的《中共中央国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》。

　　这个意见明确提到“民办义务教育学校纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取”。

　　好的民办学校，关键是要通过先期招生，招揽到优质生源，提高学校成绩，才能脱颖而出。

　　而如果执行“公立学校和民办学校同期招生，同时民办学校也要电脑大摇号”，那民办学校的“优质生源”将难以得到保证，“凉凉”的可能性的非常大，海淀影响尤其最大。

　　北京民办学校从2020年开始进入“全民大摇号”时代了。

　　第二，北京小升初入学政策从“一定比例对口直升派位入学”调整为“定向名额派位入学”，本质就是要降低小升初“对口直升人数”，逐渐进入“全民大摇号”时代。

　　西城学区房这几年非常火爆的主要原因就是因为“小升初直升比例”一直都在提高：意味着好小学可以直升更好的初中。

　　2015年西城直升比例是30%，每年逐渐增加10%，到了2018年已经达到60%。比如宏庙小学2018小升初对口直升实验中学分校和第八中学，学生直升比例高达60%。

　　2019年西城区小升初的直升比例居然达到了北京市上线的80%，不仅全市最高，而且也是创造了北京市的历史记录，严重违背了国家关于教育“均衡化”改革的方向和目标。

　　2020年东城区和海淀区首先做出调整：将小升初的“一定比例对口直升派位入学”调整为“定向名额派位入学”，本质是要下降“直升”人数。

　　2019年东城区目前小升初的“对口直升”比例是30%，2020年的比例可能要下降，以后参加对口直升的人数将会下调，东城对口直升的小学一定程度也将会降温。

　　目前西城区义务教育阶段对口直升政策调整计划也已提上日程，预计未来西城小升初不排除下调对口直升比例。

　　第三，根据最新消息透露，2020年北京“小升初”的摇号系统已经全面更新，摇号派位可能将直接进行分班，学校不再拥有分班的自由，优质生源进入全面“均衡化”时代。

　　优质生源进入了“均衡化”后，优质教师资源也会进入“均衡化”改革进程，我们判断在2022年之前可能会全面开展，义务教育阶段的教师全面实施“流动性”改革，比如：

　　早在2013年江苏就已经开始试点“义务教育阶段教师流动性要达到15%”的要求，2020年南京正式开始实施，要求教师流动比例至少要达到15%。

　　预计从2021年开始，整个长三角地区都要推行义务教育阶段老师“摇号流动”的试点，教师“区内摇号流动”的比例要每年提高。

　　我们预计北京教师“摇号流动”试点将会很快开启，首选试点区域当然是“西东海”三个板块，其中西城可能又是重中之重。

　　综合来看，对于北京学区房的未来，我们的眼光不能只盯着幼升小的“多校划片”，而是要展望教育改革的政策发展及未来。

　　在一个“均衡化”教育改革政策浪潮中，学区房热潮只会越来越平淡，不管是学生，还是老师，未来都会逐渐进入“全民大摇号”时代。

　　【欢迎大家关注公众号：大山房子俱乐部，5月9日讲座：海南自由贸易港专题讲座。添加微信：ycim06可免费收听。】