明白：货币放水后，股价必涨，房价可就不好说了！

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　　昨天，老杨重点分析了货币供应对房价的影响，今天结合易居院报告中的数据，再分析一下利率（资金价格）走势，对于股价与房价的影响。

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　　NO.1

　　一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。

　　4月末，中国一年期国债收益率为1.15%，创2009年7月以来的十年多新低！

　　利率大降，自然会传递到房地产融资利率。2020年4月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，环比下降0.03个百分点。自2018年11月以来，振荡式下行。

　　但两类利率的降幅，却相差甚大！

　　一年期国债收益率已创十年多来新低，而全国首套房贷款平均利率仍明显高于2016年及前后。至于二套房贷利率就更高了。

　　因为，当前房地产调控仍然偏紧，央行连续多次“房住不炒”与“”短期不刺”，因此目前还不会给房地产市场大放水。这一情况，与2009年和2015－2016年情况不同！

　　大家必须理解这一点，否则会陷入盲目乐观。

　　NO.2

　　接来下，我们研究一下，国债收益率与房价的关系。

　　总体看，二者呈负相关关系，但二者的变化趋势并非同步，而是房价变化滞后于国债收益率变化。

　　观察过去三次短周期，利率下降一般可以分为两个阶段，第一阶段利率停止上行并开始逐渐下降，此时房价仍在上涨，但涨幅收窄，如2007年11月至2008年9月、2014年上半年、2018年。

　　第二阶段，利率通常相比第一阶段下行速度更快幅度更大，通常对应房价下跌，经济下行压力较大的时期，如2008年四季度、2011年8月至11月、2014年9月至2015年6月，利率停止快速下行几个月后房价才开始快速走强。

　　目前一年期国债收益率快速下行，按照规律，未来二三个月，房价可能跌，也可能维持当前微涨，但与历史不同的是房贷利率和信贷政策并未匹配，因此肯定不会出现房价快速上涨的情况。

　　NO.3

　　最后，我们研究一下，股价与房价的关系。

　　上证指数同比与百城房价同比走势具有明显的周期波动，且房价同比周期整体上明显规律性地滞后于上证指数同比周期。

　　2008年至今，房价有三次大涨，而A股只有两次大涨。

　　09年的股价与房价皆涨，房价上涨滞后于股价半年左右，这次大涨原因是货币大放水，经济大刺激。

　　2012年下半年至2013年，房价有一轮上涨，但行情不算大，很多城市基本没表现。同时，股价基本没行情。主要原因是货币放水量偏小，房地产调控没有实质放松。

　　2014年下半年至2015年上半年，股价大涨；其后，房价开始大涨。这也是因为货币放水量较大。

　　仅看当前利率及下降幅度，又有点2009年至2015年的节奏了。当然，M2与M1应该的增速应该低于前两次。

　　综而言之，老杨判断是：未来半年，股价必涨，房价则受调控偏紧制约，难以重现上述两次与股价同向不同步的大涨形态！

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