明白：中国楼市的这几个问题，值得研究

xubin

　　从房地产调控的宏观经济政策上讲，不再以房地产刺激经济增长是关键的一步，特别是现在疫情期间，经济形势不容乐观，各个产业复工复产都遇到各种各样的问题。但是，如果仍能坚守楼市调控的底线，就是不再启动房地产这个引擎，是非常艰难的选择。为什么要坚持“房住不炒”的定位不动摇？一旦松动会有什么后果？现在看来已经很清楚了。云起时链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　一是，中国楼市的供给和需求问题。现在疫情缓解，各地楼市也有所回暖，但是，这个回暖是相对于前几个月楼市停摆来讲的，同期比，楼市依然处在低迷状态，如果把三个月的销售量和同期相比，差距就更大了，因此，房地产市场目前的问题，依然是，供求关系问题。

　　目前市场供应的产品多数是两限房，而两限房有受到很多的限制，特别是购房资格的限制，据称，北京的两限房已经严重过剩，但是，今年的工地依然是两限房为主，其中主要原因就是因为限购的因素。供应必须和需求相一致。

　　目前出现的问题是新房供应量大，但是价格不降反升。而二手房市场保有量也是不断增加，但是房价确实是在不断下降。由于限购的影响，整个楼市呈现出结构性不均衡的情况，供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度同时存在，导致房价居高不下，真正的刚需购房者依然感到房价太高，越来越买不起房子。上个月末，北京大兴西红门的两限房地块竟然排除最高限价7万元/平米的项目。面粉贵过面包的情况再次出现，在目前这个事情，是个让人看不懂的新情况。根据发布的资料看，亦庄的房价4.2万，石景山地区的二手房价也是4万多，大兴西红门的保障房价，要到7万，这是什么信号？

　　二是，预售制依然是楼市发展的不稳定因素。大家都知道，预售制是中国楼市的一个主要销售方式，目的是解决开发商的资金困境。但是，预售制的危害也很大，一是卖楼花的方式，存在很多隐患，造成交房后业主和开发商的矛盾，第二是，开发商通过空手套白狼的方式，拿到更多资金，用来炒房、炒地，实事上成了制造楼市问题的祸根之一。

　　但是，我们看到，北京住建委在上个月的一份征求意见稿拟明确，允许一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分办理两次预售许可，且仓储、车位等部分可单独申请预售，但需一次性报价。就是说，新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分可以申请办理两次预售许可，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。这个政策事实上，是为开发商筹资打开了方便之门，为开发商资金困局解套了。中国城市房屋价格不断上升，实际上就是开发商的融资动力与广大购房者预期两者之间互动的结果。

　　三是，货币政策的影响，始终是楼市动荡的主要因素之一。在上一篇文章中，笔者曾提出过，货币政策的主要任务应该是稳定物价，如果有多项目标，往往就会顾此失彼，最后导致经济的动荡。但是，西方经济学中，赋予货币政策很多功能，主要是通过货币量和利率来调控经济结构、发展速度等等。这也就是我们常说的准备金率的调整和利率的调整。

　　从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关的，特别是房价短期内快速飚升，基本上都是银行金融支持的结果。而就目前国内的情况来说，房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。

　　如果我们回顾中国楼市调控的历史，就会发现，我们利用的最多的调控手段，就是货币政策，但是，本轮调控效果最好，原因有两条，一是限购，坚决地对需求方进行了控制，第二就是保持住了房贷利率和首付款的稳定，不管楼市，或者是宏观经济出现什么情况，这两个政策没有什么变化。

　　四是，预期决定房价。一般我们说，中国楼市是一个政策市，这点也是对的，但是，现实中，我们发现，政策往往在楼市调控之中，显得无能为力。比如，多年来的调控，我们一直都在说，让房价回归理性，但是，房价总是越调控越高。原因，何在？主要是人们对房价的预期没有改变。大家都知道，政策是短期效应，但是，人们发现房价上涨是长期效应，这就导致了政策失灵，调控往往就变成了空调。

　　所以这两年，这两年的调控目标就是稳房价、稳地价、稳预期，而稳预期又是关键的一个目标。预期稳下来了，房价和地价才能稳定下来。而稳预期的条件就是供求的基本平衡。

　　有专家认为，投资性住房需求对社会有益无害。投资性住房需求是市场经济下的一种良性需求。居民投资住房并非是对市场利益的非法掠夺，而且更多、更大量资金投资住房是租赁市场发育的前提条件。房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

　　专家的这种观点是十分有害的，中国楼市的情况是，房价疯狂上涨的结果却是是脱离了成本，央行子最近的调查报告中称，中国户均住房已经达到1.5套，也就是说人们对住房的需求已经饱和，需要房子的人基本上都有房子住了，那么投资住房的客户在哪里？现在的房价都成了天价，还有多少人能够有能力投资房产？

　　疫情期间，人们发现，以前不可想象的事情，比如停薪、降薪、企业倒闭、银行断供等正在发生，这些在以前，都是说着玩的事情，正在越来越多地变成了实事。高房价、高杠杆、高月供已经把很多人压得喘不过气来了，有专家还在说，投资楼市是中国最好的投资形式，不知道还要坑害多少人。【本文由“马跃成”账号发布2020年5月8日】