明白：对深圳楼市的几点预判

xubin

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　　最近的深圳楼市，一天一个变化。

　　这两天本来是想写篇稿子的，结果一个字也没写，原因是从这周一开始，微信咨询量突然大增。翰林苑链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　找我咨询的当然都是想在深圳买房的，咨询量周二大于周一，周三大于周二，周三达到一个顶峰，全天一直在不停地回复信息，这种情况只在去年的818和双11后出现过。

　　与此同时，管家反馈的一线信息，中部有些片区和楼盘开始闹房荒了，房价在快速上涨。

　　两条线综合在一起，我的内心是不安的，因为深圳楼市的走向越来越非理性。

　　其实从去年11月份到年底，中部的福田和龙坂片区已经涨了不少，这属于正常的板块轮动范畴。

　　突发疫情让人们本来有了看空预期，但3月份西部反常的逆市上涨，加上各类新闻的推波助澜，让很多人的心态彻底崩坏，丧失了基本的判断力，开始恐慌入场。

　　很多人会疑惑，难道买深圳的资金没有穷尽吗?

　　其实这个阶段进场的，多半是种种原因一直未买进的刚需，和手里有些闲钱的非典型投资客，这个时候跑步进场只有一个原因：怕现在不抢一套深圳房子，以后再也买不起了。

　　这部分买房人的预算集中在400-600万，因为800万以上的多瞄准西部，价格太高开始观望了，300万以下的直接破罐破摔了。

　　400-600万，处在上车和刚改的临界点，还能买到小两房或者小三房。

　　当前这个态势，再不出手，恐怕就要和深圳手动再见了，于是集中踩踏式入场。

　　这个总价，西部买不到像样的两房，东部又有点买不下手，于是集中火力攻击中部，近期中部低总价的两房和三房走的很快。

　　除了龙坂的次新，福田的两房也很热销。前天我见了一个客户，在景田有一套九十年代的楼梯两房，属于典型的滞销品，以前卖出一套至少要半年，最近试着挂盘，几家中介争抢，不到一周就被人下定了。

　　真是风水轮流转，今天到我家。

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　　2月27日，我在米宅大号发了一篇文章，叫“小阳春被打断的深圳，能否继续入场”，这篇文章成稿于2月16日，预测深圳会继续涨。

　　这篇文章的阅读量很低，留言基本是对继续吹涨深圳表示不满。

　　今天我又重读了这篇文章，认为当时给到的建议还是有价值的。

　　波谲云诡的深圳楼市，后续还会发生什么，大渔再大胆预测一次。

　　第一，中部龙坂和福田400-600万房源的快速上涨，正在唤醒一头沉睡的狮子：福田大面积高总价的品质老旧楼盘。

　　福田有三类涨幅不错的房源，一是香蜜湖，二是小面积低总价上车房，三是学位房，尤其是学位房，这一波表现神勇。

　　福田有两类悲催的房子，次悲催的是老破大，最悲催的是没有好学位，地段配套成熟的品质老盘。

　　这类产品一抓一大把，比如中心区四大神盘：中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑；比如莲山花脚下的黄埔雅苑，深业花园，天健世纪花园；比如和水榭花都只隔一条马路的缇香名苑。

　　这些楼盘，是20年前仅次于香蜜湖的巅峰产品，位置绝佳，配套完美，品质过硬，物业良好，在人们信仰地段论的过去很多年，它们一直非常昂贵，2015年大涨之后，这些楼盘普遍过九望十。

　　然后它们就杯具了。

　　15年之后是深圳楼市分化之年，这类楼盘因为总价高（普遍800-1500万）、楼龄老、太成熟、学位弱被嫌弃，非常不受new money待见，进入了漫漫横盘之路，连续四年价格几乎被锚死，一动不动。

　　当年高位买入的人，只能自我安慰，我是自住的，我是自住的……

　　去年，一个买了四套中海华庭100多平大三房的投资客，终于耐力耗尽，1000出头亏本甩卖了两套。

　　这类产品的春天终于快要来了。

　　龙坂和福田五六百万房源的热销，会很快传导过来，等600万的普通房源涨到700万，这些总价800-1200万高品质盘的性价比就会凸显，承接下一轮涨幅。

　　据我了解，中海华庭、城中雅苑等楼盘已经开始启动了。

　　第二，下一步的热度会传递到龙岗。

　　龙岗年前已经有了一波涨幅，很多楼盘普涨了5-10个点，但是比起西部来，只能说是微温，现在中部开始沸腾，龙岗也就不远了。

　　中部五六百万的次新一旦普涨100万，龙岗大量四五百万的次新就会凸显价值，很容易成为下一轮的抢房标的，

　　由于产品原因，这一波的热度会跨越罗湖和布吉，直抵龙岗中心区。

　　上面所说的只是事物发展的常规推测，但是，有一个环节我们必须考虑进去，就是调控。

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　　最近，微信群流行一个重磅的“调控政策”。

　　深圳月底重磅调控：1，已婚的才有购房资格：2，有二胎的才有资格购买二套房；3，单身的只能买商务单身公寓；4，入深户满2年且社保需1年不间断缴纳记录才具备购房资格；5，离异2年内前家庭有1套的具有1套购房资格，有2套及以上的没有购房资格；6，住宅按揭最长40年，公寓按揭最长20年。

　　有创意还略带喜感：不结婚不给买房，不生二胎不给买二套，单身只能买商务公寓，住宅按揭延长至40年。

　　这样一个漏洞百出的谣言，仍有不少人半信半疑，主要是深圳楼市太作妖，大家已丧失了基本的判断力。

　　到底会不会出政策?如果中部抢房持续，涨幅过快，这把火燃烧到东部，大概率会出（东部业主：盼了这么多年，火终于烧过来了，你居然开始灭火了）。

　　出什么内容，不预测。

　　其实深圳这几年来出的调控政策已经把能想的办法都用尽了。

　　首套首贷三成，二套七成，禁止公司买房，住宅限售三年，公寓限售五年，离婚买房七成，三价合一，利率上调，真的是调无可调了。

　　明眼人都知道，深圳房价上涨的最大推手是入户门槛低和金融政策宽松，但这两项是深圳的活水之源，只有钱和人源源不断进入，深圳才有持续发展的动力，一旦卡死就是第二个北京。

　　这两项政策除非有来自高层的极大压力，否则是不会动的。只要这两项不动，就无法从根本上削弱深圳房价单边上涨的动力。

　　高层会强制深圳断臂控房价吗?我认为不会，因为中央迫切需要一个对外对标纽约东京，对内制衡香港的样板城市，这个城市只能是深圳，北京是安放政治的，可以控，深圳是对标国际的，不能控。

　　所以即使出台政策，大概率是继续缝缝补补，堵些漏洞，把买房成本再提高一些，更像扬汤止沸，而非釜底抽薪。

　　2015年4月、2016年10月、2018年3月和7月深圳连续加码的数次调控，都是在贷款成数、限售年限这些方面做文章。

　　从历史经验来看，15年和16年的两次调控还让市场凉了三五个月，价格回调了5-10个点，18年的两次调控对房价则没有任何影响。

　　深圳楼市如同一尊顽强的独角兽，出打压政策基本不灵，稍微给点雨露就迅速膨胀。

　　所以即使出调控政策，我也很难相信能让深圳房价立刻横盘或下跌，尤其在东西部还存在不合理价差的时间段。

　　正如我二月份在小阳春这篇文章中说过的：

　　深圳的上涨周期刚走到三分之二，强行中止不符合经济规律。很现实的问题，该涨的已经涨上去了，与还没涨到位的相比，存在不合理价差。解决价差的办法只有两个，一是涨上去的跌下来，二是没涨到位的继续涨。目前市场供需严重失衡，深圳卖家心态强势而稳定，下跌概率非常小，所以市场最有可能选择第二种纠偏手段。

　　很抱歉我又在说涨，我知道这话很多人不爱听，可这是我目所能及的无奈现实。

　　无论是否出政策，我都用上篇文章的结尾来做为结论：下半年的深圳，不出意外房价继续波动，有的片区横盘，有的片区补涨，涨的太猛的网红盘可能会有一跌。