懂得：谢逸枫：M2破11%创三年新高！未来10年最好抄底买房时机来临！

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　　文/谢逸枫

　　中国房价本质上是货币现象，非市场现象。决定中国房价短期的是政策，经济与房地产下行过快，政策变动，货币、信贷、利率调整，必给楼市带来巨大的上行动力。历史上的经典房价上涨案例，2003年、2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2017年。2020年5月10日的2020年第一季度货币政策执行报告一改过去几年严控M2增长表态，果然在4月新增人民币贷款出现爆发性上涨。房价在4月一二线城市出现大幅度上涨，真是印证一个规律，即货币、信贷、M2扩容，房价必上涨。新界链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　2020年第一季度货币政策执行报告，央行对货币政策的目标表述由此前“保持M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配”变为“基本匹配并略高”，删掉了之前一直强调的“不搞大水漫灌”，且通篇未提“杠杆”。背后目的是昭然若揭，就是给货币、信贷、M2扩容制造大空间。意味着央行将把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，货币政策有望继续维持宽松基调。最值得注意的是5月10日的央行2020年一季度政策执行报告一字未提“因城施策”，绝对不是房地产措施变严，是变松。

　　新增贷款与融资创新高，买房贷款明显增加。4月新增人民币贷款1.7万亿元，新增社融3.09万亿元，M2同比增长11.1%，均超出市场预期。4月新增人民币贷款1.7万亿元，同比多增0.68万亿元，远高于市场预期的1.3万亿元，创下同期历史新高，且信贷结构有所改善。4月房地产销售继续复苏，居民中长贷相应同比多增224亿元，考虑到5年期LPR已于4月下调10bp，有望对未来的合理购房及房贷需求形成支撑。4月新增社融3.09万亿元（同比多增1.4万亿元），超出市场预期的2.65万亿元，创下同期历史新高。

　　货币与信贷扩容，弥补财政增长。4月M2同比增速环比继续上行1pct 至11.1%，高于市场预期的10.3%，M1同比增速继续环比上行0.5pct至5.5%。M2的高增速依然是受“宽货币”的推动，包括降准、再贷款再贴现、MLF降息、IOER降息等政策；M1增速的回升显示企业现金流状况继续好转。4月企业存款同比大幅多增1.34万亿元，主要由大幅高增的企业信贷和债券融资派生形成。财政存款同比少增0.48万亿元，成为M2高增的又一推动因素，指向疫情下财政收入承压，而财政支出节奏持续加快。

　　货币政策：转向大宽松

　　按照第一季度货币政策执行报告，货币、信贷、利率空间已打开窗口期。其一是央行对货币政策的目标表述由此前“保持M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配”变为“基本匹配并略高”，删掉了之前一直强调的“不搞大水漫灌”，且通篇未提“杠杆”。前4月月，3次降准1.75万亿元。其二是下阶段政策力度：政策“更加”灵活适度，“强化”逆周期调节力度，意味着未来政策放松仍有空间，尤其是在贷款利率下行幅度还不算很大的情况下，继续引导贷款利率下行也是必要的。

　　其三是M2增速允许适度“略高”，意味着为了对抗疫情冲击，信贷和信用债投放增加，推动M2增速适度回升。目前M2略高于10%，比以往的8%-9%有所提高，体现了这一意图。其四是3000亿和5000亿的再贷款额度接近用完，但4月份还有新的1万亿再贷款额度，后续还将加快使用。再贷款也是流动性投放，也会增加银行可用资金。如果后续国债和地方债发行增加，以及也会有流动性支持，不用担忧信贷和债券供给增加会导致银行资金不足的问题。

　　其五是房地产措施变严，取消“因城施策”的提法，要求发房地产政策保持连续性，一致性和稳定性，意味着房地产调控不会松，也意味着全面放松的可能性。未提是好事情。应该讲，两会报告会提到到或者住建部、央行的讲话会提到的。其六是首提“规范存款利率”定价，随着贷款和债券等资产端利率下行，银行息差缩小，如何避免存款过度竞争，引导存款利率下行已经提上议事日程，尤其是一季度银行为了抢存款开门红，结构性存款继续快速增加，存款成本相对于同业负债下行缓慢，未来需要政策引导。

　　M2破11%：创三年新高

　　按照过去四年M2增速指标显示，2016年-20204年4月，M2指标值分别是1550100亿元、1676800亿元、1826700亿元、1986500亿元、209.35万亿元，增速达到11.3%、8.17%、8.93%、8.7%、11.1%，说明M2增速创三年新高。而宏观杠杆率（M2/GDP）为（74.35万亿/155.0万亿）2.0831、(82.07万亿/167.7万亿)2.0272、(91.92万亿/182.67万亿)2.0289、2.0044（99.08万亿/198.6万亿），这表明我国经济宏观杠杆率不断企稳回落。按照一季度来看，经济宏观杠杆率不断企稳回升。

　　4月M2同比增长11.1%，同比上涨2.6%，创三年历史最高。2020年4月末，广义货币(M2)余额209.35万亿元，同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6%。狭义货币(M1)余额57.02万亿元，同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。流通中货币(M0)余额8.15万亿元，同比增长10.2%。当月净回笼现金1537亿元。说明M1跟M2比起来更加活跃，可以理解为市场流通中的钱，M2比M1多了银行存款，简单来说就是M1，是大家从银行提出来，随时准备花掉的钱

　　M2同比增速创2017年以来三年最新高。中国的M2突破了200万亿，达到209.35万亿，预计2020年12月末，达到2020万亿元。2013年才100万亿，不到七年翻了一倍。M2从去年底的198万亿，短短4 个月，就暴涨了11万亿，这好比重回到2009年时代。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速为15%，目前4月为11.1%，预计到2020年6月末达到12%。按照5月10日央行一季度货币政策执行报告明确表示，“今年全球经济衰退已成定局”，各国陆续出台经济刺激政策，但后续经济发展隐患依然存在。

　　M2扩容：房地产占比上升

　　按照4月份人民币贷款增加1.7万亿元，同比多增6818亿元。分部门看，住户部门贷款增加6669亿元，其中，短期贷款增加2280亿元，中长期贷款增加4389亿元。企（事）业单位贷款增加9563亿元，其中，短期贷款减少62亿元，中长期贷款增加5547亿元，票据融资增加3910亿元。非银行业金融机构贷款增加404亿元。4月末，外币贷款余额8331亿美元，同比增长1.6%。当月外币贷款增加207亿美元，同比多增413亿美元。说明4月个人住房贷款占新增贷款的25.81%，增速比一季度上升。如果包括房地产开发与地产项目贷款，占比超过35%。

　　4月人民币贷款增加1.7万亿元，同比多增6818亿元。特别值得注意的是，4月份票据贴现增量达到了3900亿，显著高于历史同期值和3月新增量。4月居民部门信贷继续改善，同比多增1411亿元，居民短贷和中长贷分别同比多增1187亿元和224亿元，增幅比3月都有所提升，显示疫情冲击之后，居民消费和购房需求继续恢复。而4月社融存量增速12.0%，较3月提升0.5个百分点，社会融资规模显著提升，说明国内对资金的需求开始明显增加，这本身是我们乐于看到的情况，对资金有需求，才说明经济正在恢复。

　　4月投向房地产业中长期贷款增速稳定，增幅为10.5%。4月末，M2同比增长11.1%，分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点，增速上升较多，货币派生能力较强。4月末，社会融资规模余额同比增长12%，为2018年6月以来最高水平。1-4月社会融资规模增量累计为14.19万亿元，与去年上半年的增量接近；其中，4月份社会融资规模增量为3.09万亿元，同比多增1.42万亿元。此外，投向房地产业的中长期贷款增速稳定，增长10.5%，与上月末持平，比上年末低0.9个百分点。

　　2020年一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.21万亿元，其中，短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。企(事)业单位贷款增加6.04万亿元，其中，短期贷款增加2.3万亿元，中长期贷款增加3.04万亿元，票据融资增加6305亿元。非银行业金融机构贷款减少1729亿元。3月当月人民币贷款增加2.85万亿元，同比多增1.16万亿元。说明一季度个人住房贷款占新增贷款17.74%，前4月个人住房贷款1.6989万亿元，占新增贷款8.8万亿元的19.31%。

　　M2与房价：呈正相关趋势

　　房价本质上是货币现象。按照5月12日，央行公布了4月份的金融数据，新增社融3.09万亿元，同比多增1.42万亿元。M2升至11.1%，创2017年以来三年最新高，M1同比回升0.5个百分点至5.5%，创2018年7月以来新高。M2是房价的预警指标，一旦M2涨过了12%，房价就又快按不住了。3月份的时候M2突破了10%，4月又过了11%，5月必超11.1%，达到12%或13%，上半年则超过11.3%，创下4年新高，说明市场上的钱正在增多，房价必然会有冲击。

　　从历次货币与房价的关系来看，货币放水或超发，房价就会上涨。房价上涨的背后与动力之一，就有M2的身影。值得关系的是2005年-2007年，2009年-2010，2012年-2013，还有2015年到2017年，中国房价这四轮大涨，直接的导火线与信号，就是M2率先上涨，带动信贷大增与货币的超发，住房需求增加。伴随着流动性宽松和利率下降，为了抗通货膨胀与人民币贬值的需要，不同的渠道大量资金，纷纷流入了房地产市场，最后都促成了楼市的大涨。

　　4月M2，已经发生了明显上翘，社融超市场预期，这就告诉我们，目前房价再度大涨的信号又来了。毫无疑问，聪明的购房者，已经在买房路上，最好的买房时机到了。首先是货币供应速度达到三年新高。其次是房贷率创30年最新低。再次是房子作为最好的最优质的资产，是抵御预期通胀与通货膨胀的最好产品。最后是人民币的贬值。今天的财富是100万，假设按照4%的通货膨胀率计算，即使你把钱放家里或者银行，5年后只值82万，10年只有67万。事实上，投资渠道缺乏的情况下，买房是最好的理财选择。