上海房产纠纷律师咨询

爱我昌平 · 发表于 2017-10-14 10:14:40

林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济法等民商法领域的研究及实践，擅长：建筑工程、房产纠纷、合同纠纷、二手房买卖、离婚继承析产纠纷、法律顾问。是典型的学者型律师。上海房产律师咨询并为多家客户提供了专业、系统的法律服务，深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析，而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案，进而达到服务的最佳效果，使当事人的合法利益最大化。林长宇律师善于突破传统，利用科学的方法进行全方位的法律策划，主张用先进的理念和务实的手段解决一切棘手的法律问题，处理问题高效、彻底。林长宇律师一直秉承诚信、勤勉、高效、卓越的执业理念，为客户提供专业、优质的法律服务，在同行业中赢得了很高的评价。

房产交易量的不断增大，林律师在这里提醒广大市民在房屋交易过程中要注意借名买房、一房数卖、阴阳合同、二手房买卖中的善意取得、经适房买卖等五大常见问题。

一、一房数卖

随着市场经济的活跃度不断攀升，在房屋买卖领域，在巨大利益的驱使下，“一房二买”甚至“一房数卖”现象时有出现，由此引发的纠纷也越来越多。所谓“一房数卖”，是指出卖人将同一套房屋先后出售给了不同的买受人。由此引发买受人要求确认其他房屋买卖合同无效、优先履行自己的房屋买卖合同、赔偿损失等纠纷。

??实务中，数个买受人维护自身权益时首先想到的是其他房屋买卖合同是否存在因恶意串通而无效的情形，若数个合同都不存在无效情形，且买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

??1、已经办理房屋所有权转移登记的;

??2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

??3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。不能继续履行的合同买受人，可以要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。

二、阴阳合同

所谓“阴阳合同”，顾名思义，就是在房屋买卖过程中当事人签订了两份合同，一份为当事人各执一份的实际履行的买卖合同即“阴合同”，另一份为双方办理网签登记时登记备案的合同即“阳合同”。我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序，在房屋买卖过程中确立了网签程序，即双方签订网签合同后产生备案效力，不能再进行其他交易行为，从而保证交易安全。然而，由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下，依据网签合同中的交易价格，故当事人在签订网签合同时往往故意降低价格，造成两份合同的房款不一致。

实务中，一般认为，即便网签合同故意降低房屋交易价格，存在规避税收征管的目的，但并不影响整个房屋买卖合同的效力，对于房屋买卖合同的认定，应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。

三、借名买房

“借名买房”，顾名思义，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中，通常称实际出资人为“借名人”，称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，借名买房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。

??借名人出资买房，却将房屋登记在其他人名下，主要有以下3种情况：

??1、不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制，因而借用他人身份购买房屋。这是借名买房最常见的情形，占到了借名买房案件总数的90%以上。

??2、为了转移财产或逃避债务。

??3、为了节约将来可能发生的过户费用，父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。

??发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。为避免当事人徒增诉累，提出以下两方面建议：

??1、借名人主动起诉的情形。借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。

??2、出名人起诉的情形。出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，且借名行为合法有效，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。

四、二手房买卖中的善意取得

对于普通民众而言，买房是生活中的大事，必须慎之又慎，尤其是对于个人之间的二手房买卖。然而有些交易风险确实令人猝不及防，比如出卖人虽然是不动产登记簿上的名义所有权人，但由于登记错误或存在隐名共有人等原因，其实际上并没有处分或单独处分房屋的权利，在该出卖人以自己名义出售房屋后，房屋原权利人往往会起诉到法院，要求追回房屋。在房屋已过户的情况下，买受人是否能够“保住”房屋产权，就要看其是否构成不动产的善意取得。