公积金将补贴商贷利息 房贷证券化试点值得关注

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靠海吃海，填海造地对于深圳来说毫不陌生。深圳现在很多繁华之地，如前海、后海中心区、深圳西站、深圳国际机场都曾是一片汪洋大海。6月16日，广州住房公积金管理中心官网发布消息称，本月11日下午《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》已经原则上获得广州市住房公积金管理委员会同意，并即将征求公众意见以完善相关条款。房产新闻记者从一国有银行个贷部负责人处获悉，目前方案已基本敲定，即公积金中心将补贴商贷利息，…  房产行业如火如荼，想了解七彩空间2手房出售市场预期便发生了明显改变，购房者入市积极性不断提高。如今，包括了三四五线城市的全国成交数据，也出现了整体的复苏，说明市场回暖态势，已是板上钉钉。
6月16日，广州住房公积金管理中心官网发布消息称，本月11日下午《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》已经原则上获得广州市住房公积金管理委员会同意，并即将征求公众意见以完善相关条款。房产新闻记者从一国有银行个贷部负责人处获悉，目前方案已基本敲定，即公积金中心将补贴商贷利息，贴息来源为原上缴财政的公积金增值收益。据悉，贴息将直接给到银行并在广州2-3家银行小规模试点，规模将控制在50亿-60亿元。

所谓公积金中心补贴商贷利息，指的是在申请公积金贷款的购房者无法获得公积金贷款的情况下，公积金中心将补全公积金贷款与商业贷款之间的利息差额。举例来讲，如果一个购房者以首套房向银行申请50万元贷款(公积金贷款最高为50万元)，分20年等额本息还款，商贷月供为3323元，而公积金贷款月供为2964元，二者利率差额为1.335个百分点，月供差额为359元，那么，在这20年中公积金中心总共需要付出的补贴是85920元。
之所以广州会有这样的政策出台，有一个大背景需要交代，就是目前广州的公积金审批状况。由于广州公积金中心入不敷出几近倒挂，所以从去年开始，公积金以卡程序的方式实际上控制了贷款额度，广州公积金贷款的审批时间被拉长，官方说法是最快一个半月多则两个多月，而实际上，有些申请者大半年甚至一年都未获批。在这种情况下，很多楼盘已明确拒绝公积金贷款，而部分急于套现的二手房卖家亦会实质上拒绝公积金贷款，这对于资金比较紧张的工薪阶层购房者打击不小，对于楼市的成交亦有影响。
当然，贴息作为公积金中心资金紧拙情况下的补偿方案亦未尝不可，但有媒体将其定义为新“救市”措施则有待商榷。无论公积金中心初衷为何，从实际操作层面来讲，对于公积金与商业贷款双向限贷的现状缓解作用不大，因而即使想“救市”也难有效果。
首先，公积金中心的新政只是贴息，而公积金贷款对于购房者而言最大的意义不仅在于利率更低，更在于首付比例更少，尤其是对于有改善住房需求的二套房购房者。公积金贷款的首套房和二套房首付分别是两成和三成，而商业贷款分别是三成和七成，贴息在首付比例优惠面前只是很小的一块而已。
其次，业界一致认为公积金中心贴息给个人更合理，但由于“好操作”而选择了直接贴息给银行。于是，很有可能公积金中心会向银行施压“讲价”，也就是说可能贷款申请者的商业贷款利率为9折即5.085%，公积金中心贴息时可能只贴到4.8.1%(8.5折)或者更低，这样会直接影响银行利润。而其实，个贷本来就是基本没有利润的项目，银行也因此而极力压缩个贷的比例，如果利润再减少，可能会进一步影响银行提供个贷的意愿。可以说，新政出台后，最好的结果是不影响商贷，最坏的结果是商贷比以往更紧了。
由于银行流动性紧张，在有限的信贷规模下个贷压缩是必然之举，而限贷正是市场购房意愿萎缩的一个重要原因。而新政的出台，表明公积金中心的审批速度不会提升，也就是说，新政无助于缓解贷款紧张的现状。
所以，相对于贴息，同一会议审议的另一议题《关于申请试行个人住房抵押贷款证券化的请示》更值得关注。因为房贷证券化(MBS)是目前为止较能有效填补商业银行对个贷缺乏意愿的空缺的方式，将房贷打包成投资品转手给投资者，可以让银行提前收回本金并获得固定息差，一方面解决了流动性失衡的问题，另一方面亦可盘活房屋融资市场，为解决限贷死结的长久之计。此前央行与银监会联合发布的“9·30房贷新政”中，已有鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
地产新闻获悉广州的公积金中心贴息，对于个人而言本来就规模有限，而其是否普及最终仍取决于楼盘是否接受，所以，结果很可能是如目前的公积金贷款一般被变相拒绝。相较于此权宜之计，若MBS试点可在广州开展，更值得关注。