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提问：
章哥，我一直在关注你。对您对今年和近两年的房价分析也很认同。
但是，我是想长期投资的，并不太在意近几年，或者说短期的市场。我是想给孩子留下一份可以保值增值的资产。
所以请问，十年后，乃至二十年后，中国的房地产市场会是怎样。房价到底是会更贵还是回归到普通人都买得起的程度？谢谢。
回答：
1、 我一直有个观点，总结起来就是四句话：半年一年看政策，两年三年看地价，三年五年看经济，五至十年看规划！
2、 短期的很好理解，中国是个政策性非常强的市场，一道鼓励政策就能迅速让市场升温，而一纸禁令又能让牛市立刻熄火。
两三年看地价也好理解。现在的开发商已经和十多年前不同了，尤其是大型房企，都是专业度极高。他们都花费巨资成立了研究部门，专门研究政策经济趋势，其专业度不亚于政府机构和大学研究所。
他们的每一个决策都不是老板拍脑门做出的，都必须有理论和数据的支持。而且，一家房企犯糊涂有可能，而众多大型房企一起犯糊涂的可能性几乎为零。动辄几十亿的土地拍卖，任何一家企业都会认真分析才能去参加。
所以，从大城市的土地拍卖价格，就能看出三两年的房价趋势，因为这就是一个项目的开发周期。
3、 三五年看经济，这个不太好判断，因为经济是不可能完全被控制的，否则也就没那么多的经济危机了。而且，黑天鹅事件的发生，也能随机的影响经济走势，就比如今年的疫情，让全世界的经济都受到了沉重的打击。
但是，经济走势却也可以做出大致判断的。就像现在的中国，虽然受到了疫情影响，但以中国政府的领导力，迅速把事态控制住了，这不能说不是个奇迹。而且，我认为中国处在发展阶段，虽然速度会减缓，但至少在三五年内依然会向好发展。
4、 五至十年看规划。这个是主要指城市来说的，包括产业规划和区域建设规划。
一个地区、一座城市，是否会有发展，关键在于产业。比如美国底特律，中国的鹤岗玉田，都是因为失去了产业的支撑，所以房价跌至没人要。
产业规划也好，建设规划也罢，都必须是科学合理、目标明确，且执行力强可实现的，否则就成了“鬼话”。中国各个城市和地区都有规划，但真正能落地且能实现的并不多。
以北京为例，各个区县都曾经做过N多版本的产业规划，但时至今日，能形成规模的有几个？屈指可数。
可规划一旦真的实现了，那对区域经济就会成为巨大的支撑。比如CBD，通州副中心、望京、金融街、亦庄、丰台科技园、丽泽商务区……这些规划的成功，影响的可不是5-10年的周边经济，甚至是20年乃至更远。有了经济支柱的支撑，房价自然能借势而上。
还有一些区域，虽然没有支柱产业，但却因为建设规划的合理与执行到位，在5-10年中也会迅速发展，房价同样得到了支撑。比如近十年来开发的五环外居住区，从北部的上地、西二旗、北苑，直到南部的长阳、旧宫，都建设的非常好，还有西部的门头沟，从荒凉的山区变成了置业的后花园。
这些归根结底都是规划执行到位所造成的，而且因为有大量的土地供应，所以也能进行新式的建设，建筑理念和发展模式都能赶上时代的进程。
反观市区的某些区域，由于开发的早，已经没有了建设空间。而且又因为没有产业支撑，房价的增幅反倒不如郊区的新区。比如南三环到东南三环的区域，几乎成了价格洼地，与五环的价格都差不多了。
而且，这些洼地的房价也很难再有翻身之日，因为无论任何规划都没有了可执行的土地，也无法引进人才，只能是任其自由生存。这其中以方庄和东部西部的一些老工业宿舍区为典型代表，失去了产业，失去了年轻化的人才，也失去了发展的空间，很难翻身。
5、 总结：如果让我说十年后的房地产市场，那既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
今后要想靠买房来获得投资收益，必须研究产业与规划，否则必定跑输大盘。因为就算是行业普涨，也是张家涨三倍，李家涨一倍而已。这就相当于我和马云平均财富，谁钱少谁知道！
投资房产，先要选择城市、其次是地段，最后才是小区与具体房源。这其中的每一步，都需要进行系统、长远的分析，否则就会失去机会，再也找不回来了。
如有疑问，请再次咨询。
提问：
章先生好，我们夫妻名下现在有三套房子。小西天单位分的老房子60㎡，价值400万，现在出租。天通苑顶层复式240㎡目前自住，不想动。另外一套是本来给女儿准备的，但没用上，也在出租，在西三环的一套70年公寓70平左右，350万。
这三套房都没有过贷款，请问我们如果留下复式，卖掉其他两套房，给女儿准备婚房，怎么操作？在什么位置合适？谢谢。
回答：
1、 卖掉两套房后得款750万左右。如果以此为女儿名下的首房首付，可以购买1800万的房产，月供6万左右。
个人感觉这样的方案有些过于激进。所以建议不动用女儿的购房资格，而是卖房后以你们的二套资格购房。这样的话，贷款在20%，即贷款180左右，月供1万，可购买900万的房产，也能相当不错了。
2、 建议选择在清河附近，因为此地的次新房比较多，可挑选余地大，房子的质量也要普遍好于五环内的学院路等地。而且距离天通苑不远，交通方便，相互能够照顾。
3、 推荐：橡树湾、清上园、燕清源、金隅美和园等。这些项目均价都在7-8万元左右，900万能买一个很不错的三居了。
如有疑问，请再次咨询。
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发表于 2024-9-11 12:53:50
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