懂得：今年该买房子了（上篇）

guozhiwei

　　这是Spenser的第731篇文章

　　最近几天S叔我在香港隔离闭关，每天就在房间看书写字，在阳台花园葛优躺，早上做做瑜伽，思考人生。湾流链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　啥？你居然还不知道我为啥被隔离，伤心了，太不关心我了，前几天文章都写了，《啊啊啊，我要被隔离28天了》好好去看看哈。

　　突然发现，虽然失去了身体的物理自由，但是真的多出了好多整块的时间。

　　我不需要去公司处理各种管理的事，也没有人说要来约我吃饭。

　　大把的时间，任凭自己挥霍，这种时间的空旷感，对于我们创业者来说，真的是一种奢侈，太奢侈了，啊哈哈哈哈。

　　正好这段时间，多和大家聊聊我对于投资的一些观点哈，今天来聊聊房产。

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　　我自己每年都会买一套房，所以我在买房上的经验和教训，我敢说，比市面上90%的中介都懂。而且S叔我对于房产投资，是有底层热情的，我去任何一座城市，不管是国内还是海外，都要先看看当地的房地产市场，了解涨跌逻辑。

　　然后我就会发现，现在市面上的房产中介， 有两类，一类是真正在房产市场耕耘了好几年，对于金融，地段，板块价值都很了解的；这些中介，自己就是小半个金融行家，但这样的中介少。

　　大多数中介呢，更多是单纯的房产销售，他们往往有一种能力，就是不管什么行情，都能说成买房的理由，大家发现了么，我随便给你们举些例子。

　　比如贸易战要来了，股票大跌了吧，房价没跌吧，同志们，炒股不如买房呀，买房才是最稳的投资呀。

　　比如这次疫情，政府放水超过08年的四万亿呀，同志们，08年后房子涨了多少大家都知道呀，现在再不上车就晚了呀。

　　市面上房产中介的逻辑，真的是特别的朴实无华且枯燥，但是如果用这种逻辑来推断买房，是非常幼稚、肤浅，且非常危险的。

　　因为房产就是投资，而投资市场由多个复杂的因素组成，更涉及到天时地利等当下不同的环境，单纯靠几个因素就得出结论，是很可怕的。

　　我相信大家都是要买房的，所以我严肃地和大家讲，大家一定要懂些房产投资的知识，因为房产投资金额大，而市面上的骗子也多。

　　好了，我和大家分享下，我对于目前形势下，买房的一些观点哈，应该可以解决很多人的一些困惑。

　　今天这篇文章，先重点讲这两个点；

　　第一，在住房不炒的国家政策下，现在房子还能不能买；

　　第二，未来哪些地方的房子会涨，哪些地方不会涨。

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　　先说第一个住房不炒的话题哈。

　　我先说我的观点哈，住房不炒，这个国策这几年推出来是非常好的。

　　从宏观经济健康发展的角度，更多的资金，一定要流向实体经济，流向高科技、新基建等有产业护城河，大民生的行业，这样国家才有未来。

　　S叔我这几年在香港，亲眼目睹香港经济被房地产所绑架；很多人说香港这些年没落了，错过了互联网等产业的红利。

　　说句良心话，不是香港政府看不到这些机遇，而是做不起来，当年香港政府大力推行数码港，希望发展高科技产业，最后还是沦为了房产项目。

　　因为当大家看到炒房就能快速挣钱的时候，民营企业是没有动力发展实业的。

　　所以咱们国家推出这个“房住不炒”的理念是特别好的，作为中国人，我非常拥护。

　　但是大家注意：房住不炒，不等于房住不涨，未来房价肯定还要慢慢涨的。

　　首先一点，房价肯定是不能大幅下跌的，因为房价作为信贷的底层资产，房价如果下跌，造成断供和违约，整个金融体系就会发生系统性风险，这是不可能的。

　　另外房产所牵涉的上下游相关行业太多，跌了会造成社会问题、就业问题，所以房地产一定是维稳的，不可能大跌的。

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　　第二，为什么我认为房价未来会继续上涨呢。

　　大家记住呀，房价的适度上涨，只要不是暴涨，是有利于经济发展的，因为可以适度吸收通货膨胀的效应，房价涨，总比猪肉暴涨要好，这也是国家希望看到的；

　　另外，中国的城市化率只有60%，而发达国家的城市化至少80%以上。中国应该还有一二十年的城市化空间。

　　未来的中国的发展，资源都会集中在一二线城市群，这些城市会越来越有发展和成熟，而三四线就会遗憾了，所以这就是为什么千万不要碰三四线老家房子的原因。

　　所以，一二线的房子，整体上还是会涨的，暴涨很难，接下来就是看涨得快和慢的问题了。

　　因为房价涨得快和慢是多个因素的综合体，我拿我住的城市深圳举例好了。

　　比如人口因素，人口净流入的城市，房价就有上涨的动力。

　　三四线人口流出的城市，就不要买房了，除了给父母自住外；深圳每年人口流入超50万，所以有上涨动力，

　　比如产业因素，有产业聚集效应的城市和片区，房价就有上涨动力，因为人口和消费能力。

　　深圳湾的房子为什么这么贵，过去十年涨得最猛；因为旁边的软件和科技园产业聚集群在这里呀。

　　光腾讯这类公司，一年会产生多少个年入百万的中产阶级。啊哈哈，顺便说下，我的公司也在这个片区哦。

　　比如土地供应制度，一个城市和片区，土地供应量大的话，就不缺房子，供过于求，房价当然也涨不起来了。

　　为什么深圳核心区的房子价格现在能够超过北京和上海，其中一个很重要的原因，就是深圳的土地面积只有上海的1/7，北京的1/12。

　　土地这么稀缺，需求量这么大，当然涨得快。

　　比如金融因素，大家要记住，中国人的房子，本质上就是个金融产品，而金融资产的价格，有一个很大的因素，就是杠杆；

　　首套房、二套房、贷款率、LPR等等，本质上就是资金的成本和杠杆的效应。

　　深圳不仅是高科技城市，更是一座金融城市，深圳房价的高，有很大一部分原因，就是充分成熟的金融杠杆做上去的，啊，具体的我不能细说了，你懂的…

　　关于房产投资呀，真的，我可以讲三天三夜不带重复的，感觉刚讲了个皮毛，就写得很长了，我打算有时间的话，写个房产投资系列，今天这篇，就当是开篇吧。

　　我先把结论放在这里，今年是投资房产的好时候，但是一定要擦亮眼睛，很多城市是不涨的；

　　就算涨的城市，有些片区是不涨的；

　　就算涨的片区，有些板块是涨得慢的；这里面有很多学问。我们下次慢慢再讲哈。

　　我自己账户里的现金已经准备好了，你呢。

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