聊聊五一期间二手房市场回暖？北上广深成交超去年 房价会迎拐点吗？

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　　4月“地王”频出。

　　贝壳研究院最新数据显示，五一期间，北上广深二手房日均成交量分别为900套、1200套、450套、550套，同比大涨103.9%、78.6%，103.8%、38.1%。这是否意味着，随着疫情形势的整体缓和，热点城市楼市正在加速回暖？我爱我家二手房链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅告诉时间财经，“其实，北京二手房的回暖始于四月份。因为四月整个北京二手房成交已经达到了1.3万套，我们把二手房成交超过1万套作为衡量市场冷热程度的关键节点。突破1万套，也就意味着市场进入复苏和升温的阶段。相比去年同期1.4万套，今年四月份成交仅仅略低了一千套，市场出现了逐步的复苏。”

　　中原地产研究中心统计数据显示，4月，北京二手房网签13161套，环比上涨75.6％，同比下降7％。

　　时间财经随后走访了部分房产中介人士。其中，北京我爱我家（韦伯豪店）中介人员高小雷表示，最近二手房成交量确实非常大。现在买房的人主要是担心货币贬值，此外还有孩子五月份上学报名，以及疫情积压的需求释放等原因。

　　北京链家（韦伯豪店）中介人员李帅则对时间财经称，近期门店签约量和去年同期基本持平，四五月份成交量大一些。未来二手房房价整体还是持平的，分两个趋势，有些房源户型好，小区好、位置好，价格就上涨。有一些房子条件不好的，价格或许会降一些。不过，房价不会出现暴涨暴跌。

　　新政

　　4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》明确，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　据了解，西城区不是第一个实施多校划片的区域，东城区在2018年6月30日实行多校划片，海淀区在2019年1月1日开始实施多校划片。“多校划片”的政策，通俗来说，买了学区房也不一定能上意向的或邻近的小学，即入学机会的分配具有随机性。

　　时间财经联系了北京市东城区、西城区、丰台区、海淀区、大兴区的多位链家中介，发现各区近期带看量均有所增加，二手房成交量均处于持平或增加状态。

　　链家金融街区域的一位中介人士告诉时间财经，“五一期间，西城区二手房带看量、挂牌量增加，成交的基本上是学区房，但是成交量没有高多少。有的房源业主挂牌价高一些，趁五一小高峰涨价，卖不出去就慢慢降价。个人预估731之后，房价不会降太多。”

　　那么，在“731”之后，西城区房价会不会出现缓跌？以东城区为例，该区2018年6月底实行多校划片。据史家小学附近一位链家中介人员介绍，“多校划片”政策后，东城区学区房房价并无大跌，800万两居室的房源跌幅没有超过5%。

　　中原地产首席地产分析师张大伟认为，西城区的政策给了窗口期，距离当下还有3个月，按照正常二手房交易来说，时间非常宽裕。毕竟现在哪怕贷款买房，放款周期也是足够卖房买房一个周期的。所以未来2个月，西城区的热点学区房肯定还会继续涨。

　　“地王”频出

　　尽管业内人士预期二手房房价走势相对稳定，可是刚刚过去的4月，却是“地王”频出的一个月。

　　据《华夏时报》报道，在楼市逐步复苏的同时，近期多地土地市场活跃度提升显著。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，4月份300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。而包括南京、厦门、杭州等在内的热门城市更是“地王”频出，屡屡刷新成交纪录。

　　易居研究院发布的土地市场月报显示，2020年4月，40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平方米，环比增长103.9%，同比增长24.2%，带动实现土地出让金收入为3043.5亿元，环比增长121.2%，同比增长21.4%。

　　分城市来看，1-4月，40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、杭州、上海、广州和福州。这5个城市的土地出让金总额分别为849亿、838亿、786亿、491亿和383亿元。其中，上海、北京和广州同比增速分别达到90.2%、42.9%和31.3%，一线城市的土地市场复苏趋势明显。

　　“最近房企资金方面相对比较宽松，各地的土地是比较优质的，所以出现频频拿地。四月份土地市场放开了，大家都想去拿地，结果碰到一起，那么土地出让金成本比较高，也就说明后续（房企）还是预期房价会涨，进一步说明土地市场有潜在的看涨空间，也会孕育一种新的市场风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时间财经。

　　房价拐点？

　　房企、中介、买房者对于房价的预期似乎并不相同，接下来随着主要城市二手房回暖，是否会迎来房价拐点？

　　贝壳研究院数据显示，4月全国重点18城链家二手房成交量继续增长，环比增加43.1％，同比增加17.6％。其中，改善性需求释放节奏加快，成交面积在90平以上占比高出2.2个百分比，达到30％；三居室的改善房源成交占比连续两个月提升，超过30％。

　　“预计5月北京全市二手房均价会上涨，主要是西城区成交占比提升拉高均价。但是从周度数据看市场已经呈现了自然回落趋势，往年三月小阳春挪移到三四五上旬，随后随着成交量的回落价格也会趋于平稳。”贝壳研究院首席分析师许小乐告诉时间财经。

　　合硕机构首席分析师郭毅则表示，五一期间，北京二手房市场确实出现了明显的成交量的反弹和回升。“随着带看量的增加，二手房房主很有可能会上调预期的价格，这会对成交形成一个抑制作用。另一个层面来说，二三月份积累的有需求的客户，四五月份会形成一个集中的成交。如果没有更好的政策拉动的话，在利好因素逐渐削减之后，市场会回归一个正常平稳的走势。”（北京时间财经 刁艳艳）