懂得：上海楼市“虚火”调查

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　　不管是总价300万抑或总价3000万的房子，近期都很受上海购房者青睐。深圳房地产信息网链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　楼市怪象也越来越多：浦东碧云豪邸需要提前一天预约看房，但由于预约电话被打爆，售楼处工作人员把电话线拔掉；中海汇德里销售人员告诉前来咨询的买家，要交20万元认筹金才能看板房。该项目并没有在项目现场设置售楼处，而是把售楼处搬到了距离项目不远处的月星环球港，在月星环球港B座租下一整层写字楼作为展示中心，准买家需要登记身份证等个人信息才被销售带上楼。

　　（某项目样板房门口）

　　尽管开发商将前期看房程序设置得如此繁复，但购房者仍然络绎不绝。一名上海本地购房者对21世纪经济报道记者表示，上海的购房需求积攒了几个月，最近上海推出的项目遭遇火爆认筹，比如保利首创颂是学区房，学区房在上海一直受关注；有的价格还可以接受，比如300多万可以上车外环内的绿洲康城；或者稀缺板块长期没有推出新盘，碧云豪邸尽管1700万起，也有很多手握多套拆迁房的上海土著想去看看。

　　供应量仅接近去年同期

　　换言之，近期上海新盘有扎堆的势头。4月份上海至少有15个新盘集中出货，据不完全统计，2020年上海取证入市的项目近200个。按照一个项目平均推出300套匡算，大约有6万套房源入市。业内人士指出，这个量只是接近去年的水平。

　　目前市面上的新盘认筹金从20万-1200万不等，加上上海早在2018年已出台认筹新规，同一认筹时间段，一名消费者只能认筹一个项目，尽管如此，近期推出的几个楼盘依然超额认筹。4月15日，中海汇德里销售人员对记者透露，项目推出360套洋房，单价9万元/平方米左右，大部分户型总价在900多万元。这两天认筹已接近尾声，有900多人交付了20万认筹金。

　　3月11日，上海市教委发布了《上海市教育委员会关于2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，这次小升初的政策变化非常大，焦点就是公民同招超额电脑随机录取了。小升初政策变化导致家长们抢筹学区房，随之而来的是，学区二手房悄然把价格调升了。“学区二手房跳价，就象在掩护开发商出货。”一名近期在塘桥、北外滩苦寻学区房的消费者如此形容。

　　楼市火爆的另一个原因是置换低成本资金。疫情得到控制后，金融政策变得宽松，本来就有置换需求的人群，利用这个机会置换低成本购房资金。

　　但上海中原地产市场分析师卢文曦对此表示担忧，这段上海楼市认筹火爆的情形，与2018年同期很类似。那时候大家都认为经过2017年的调整期，2018年三月份开始成交情况转好，结果4月份成交又变得疲软，五月份就一下子就泄气了，好象一股气顶不上来。

　　上海近期一手房的供应仅仅接近去年同期，来自中原地产数据显示，上海近两年3、4月份的供应面积都不及2018年同期，今年3月份成交3000多套，明显弱于2019年3月的5000多套。此外，上海2018年4月，全市二手房成交套数从3月份的17万套跌到13万套，随后全年一直在11万套-16万套之间低位徘徊。

　　开发商抢闸出货

　　值得关注的是，二手房成交量虽然有抬头趋势，但板块冷热不均，学区房仍然是板块成交领头羊。开发商和营销号都在抢上半年节点。开发商资金普遍存压的情况下，比较有危机意识，上半年加快推货。比如李嘉诚旗下长江实业今年在上海有湖畔天下和高尚领域两个项目，两个项目加起来总货值超60亿，4月已经陆续推出200多套，占比全年供货1/3，且4月供货中包括35套总价较高的产品。

　　卢文曦担心今年重现2018年的状况。他指出，目前楼市成交尽管是在恢复，但是大环境并不具备上涨的基础。市场环境不好，经济波动大。消费者出于抵抗通胀、资产保值需求有可能会蜂拥楼市。但是根本的问题还在于经济大环境走弱，目前经济各项指标数据都不好。首先，国内一些企业出现了裁员现象，上半年可以扛过去，但下半年是不是能够扛过去；其次，最大的不确定因素在于经济下半年是不是有转机？欧美国家的疫情什么时候控制住，对国内经济影响也比较大，比如外贸行业已经有企业打算下半年裁员，也有公司出现放假1个月、3个月甚至半年的情况。经济环境是否有足够的支撑让资金下半年继续往楼市里冲？

　　有开发商指出，现在入市的买家，其实是早有买房意愿，也关注市场一段时间了，再加上一些价格、付款优惠，就容易触动刚需入市。而且单套总价高的楼盘，客户需要长期培养。他指出，上海房价近三年波动不大。

　　卢文曦认为，上半年楼市借助市场的供应恢复会有所成交，6、7月经济是否有止跌反弹的信号出现，对传统的7、8月淡季将有影响，一旦市场滞后，金九银十有可能替代7、8月的传统淡季，进入下滑通道。“如果没有的话，我觉得有可能会对就业产生比较大的压力，一旦失业率增加，银行房贷风险这些都是要考虑的，因此下半年经济走势对楼市的影响比较关键”。