聊聊聚焦北京楼市：北京地价创新高，房价或将涨2倍！

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　　提问：房姐您好，北京二套改善刚需，不考虑学区，更多考虑进城，子弹现有800，想全款买一套正规三居室。1.之前东三环东四环看了一圈，最近一直在关注都会华庭，觉得还不错，至少户型楼层有的挑，但看您之前的帖子对这个区域以及这个小区不是很推荐，想问一下原因。2.能否帮忙推荐一些符合条件的小区，价位区间700-1000。万分感谢！

　　回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。 城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所以导致现在的价格一直没有上去，不过都会华庭偶尔会淘到优质盘但是需要鉴别能力。可以淘一下九龙、苹果派、天之骄子

　　提问：房姐，新年好！目前刚需，在二环内二手房和二环外新建商品房犹豫。预计10年左右有上学需要；预计5年后继续入手。现在主要考虑通勤（日常需要去1、2、4号线交汇点）和自住需要（二居或者3居，小区管理得当）。总价预计800，stsd。请问，建议买二手还是新房？是在二环内还是二环外？有推荐的小区么（可以将在建未建地铁纳入考虑因素）？

　　回答：现在北京主要看二手，你的情况不需要考虑学区，二环外更合适 800以上看双井，淘以下次新两居或者老破大3居

　　提问：房姐好，请教您，如果从纯投资角度，北京，成都，西安三地如何排序？目前手头有子弹150万，北京名下有两套房，价值1600万，贷款180万，月供10000万，家庭月收入5万，但收入不稳定，如果北京再买房投资，需要办理假离婚，抵押贷等手续，目前西安已有购房资格，可以直接购买，150万也不用贷款，请问目前楼市情况，我应该保守投资西安一套房？还是加大杠杆，抵押贷北京再购买一套？谢谢！

　　回答：如果贷款只有180万，你负债并不高，再入一套北京紧凑两居更合适，西安市场容量太小，150全款过于保守了 长期看北京价值肯定远超成都和西安

　　提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀最小的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是第一套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！

　　回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小

　　提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。

　　回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。

　　提问：房姐，关注你很久了。我公公二环内161平米一套，标价1500万卖，如何快速卖出。卖出后给我们500万用于买房，现有一套白家庄东里的老破小，有贷款120万，10年还清。想投资一套房子，可以持有5年以上，不要学区，请问有什么建议。忘了说明，我和老公已退休。谢谢解答。

　　回答：卖房技巧可以搜索下“卖房”关键词，有介绍过常用方法 如果500首付买入1000标的没问题，推荐 朝外东大桥CBD朝阳公园双井十里堡一带 如果500全款 推荐 天通苑顶复、常营次新

　　提问：房姐说一下周庄嘉园这个盘吧，房子很新户型也好。

　　回答：周庄嘉园是一个巨大的经适房组团。 南里，B区，C区，3期B，3期C； 房龄和品质都有一定的跨度。 B区离地铁较近，C区综合品质较好较新到地铁距离远一点。 这片周围最大的几个问题： 1.房屋本身经适房 2.出租群租较多人员乱 3.大部分离地铁有一段距离，晚上不好打车 4.死角位置，基本只有向北走一个方向 5.盘量太大，很难拉评估或回避对手盘 买这里需要深耕作业的能力。

　　提问：房姐您好，看了您的精华帖，您认为东三环是产业相关可投资，但是朝阳的教育资源一直不好，未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话，您觉得东3-4环还有投资价值么？其比起西城伪学区的投资价值更高么？内在逻辑是什么呢？谢谢！

　　回答：因为朝阳便宜 同样是5万，3环和5环，你选哪里？ 主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地，但随着海淀东城被逐一消灭，也是必然的局面。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。

　　提问：请问房姐，父母名下外地的房市场价大概130，抵押的话能贷出来多少钱？多少年？另外父母都退休了，他们的收入较少，影响贷款额么？可以他们办抵押贷款，我来还款么？抵押贷款是什么时候办理？买了房再去办还是先办抵押再去看房呀？谢谢房姐

　　回答：60-80万左右，年限要银行评估资质 在父母名下，你可以做接力贷，增加他们的还款能力 先看好标的，垫资，全款，抵押

　　提问：房姐你好！新人首问现金三百万，东单附近上班，上班三年，月收入1.5万左右，单身首套自住加投资，怎么操作最多能贷到多少？求东城和朝阳推荐，最好近地铁。

　　回答：按首套你能贷400+，看800内的标的，不过你的流水支撑不了，贷150左右比较合适（这样用的话sfsd有点浪费） 如果纯投资，可以300加一点信用贷全款入一套，保留首贷以后置换再做sfsd 朝阳推荐 甘露园、劲松、团结湖 紧凑两居公房

　　提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。

　　回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是最好的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。 是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。

　　提问：房姐，你好！我有房票，老公在老家上班，我在老家贷款买房一次。现在大兴黄村，近天宫院的六环外上班。感觉近五年都在这个单位。想购入黄村区域的房子，在次新房和新盘之间摇摆。自有450W，可以组合贷，两居或者三居均可。想听听您意见？

　　回答：黄村在大兴属于二流地段， 位置上更推荐靠近天宫院，其地貌更平整开阔利于规划扩展加上龙湖天街和凯德聚集人气，能量又胜一筹，另一个是枣园区域。 这一片新房溢价高，主看次新盘。

　　很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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