深圳2016年住宅均价预计上涨2% 去库存至少还需两年

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靠海吃海，填海造地对于深圳来说毫不陌生。深圳现在很多繁华之地，如前海、后海中心区、深圳西站、深圳国际机场都曾是一片汪洋大海。路透社最近的一项调查显示，2016年中国住宅市场均价预计上涨2%，继续受宽松政策环境以及热点城市带动，但库存偏高及需求透支意味着全年涨幅有限。另一方面，明年房地产投资增速很可能继续下行，而缓解高库存困境可能需要两年以上时间。在14家接受路透调查的中外机构中，八家认为明年全国住宅均价将上…  长期以来，房产调控总是冲需求而去，无论是限购、交易税、禁止购置三套房，还是将出台的房产税，都是希望消费者不要多买，中粮幸福花园二手房像所有市场一样，房地产市场也存在规模效应。也就是说，只有供需两旺，市场发达，房地产的单位成本和价格才可能降低，普通人买房才会变得容易。
路透社最近的一项调查显示，2016年中国住宅市场均价预计上涨2%，继续受宽松政策环境以及热点城市带动，但库存偏高及需求透支意味着全年涨幅有限。另一方面，明年房地产投资增速很可能继续下行，而缓解高库存困境可能需要两年以上时间。

在14家接受路透调查的中外机构中，八家认为明年全国住宅均价将上涨，四家持平，一家下跌，一家未给出具体预测值；房产新闻获悉预测值从下跌2%至上涨6%不等，预估中值显示2016年房价将小幅上升2%，上半年涨幅亦为2%。
路透社表示，此次调查在11月18-30日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价和中国指数研究院的百城房价指数。2016年的房价变动幅度是指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。
2016年住宅均价变动的预测值，较今年8月进行的调查结果有所下降，后者为上涨3%。
“房地产支持政策不断出台刺激需求持续释放，重点城市高地价下也将被动推高房价。”中国指数研究院的白彦军表示，他预计明年房价上升2%。
综合受访者观点，认为房价将上涨的原因主要包括政策(包括货币政策)继续放松、发达城市较好表现带动整体房价上升，今年土地及新开工低迷导致供给端增速放慢；认为房价持平或趋降的原因包括住房边际需求下降，库存仍然偏高、需求已透支一部分、经济下行压力加大等。
“15年房价上涨较多，需求已经透支一部分，短期成交的量价继续上行有压力，”中银国际袁豪认为，明年即使政策继续放松，也会加大对于去库存方面的政策，而这方面更多利好三四线城市的成交，因而综合体现在房价上面的表现应该平或者跌。他预计明年房价持平。
今年以来，在货币政策、银行信贷、税收等多方面政策放松的支持下，中国商品房成交同比由跌转升，全年销售额有望创新高。但同期楼市库存仍居高不下，房地产投资迟迟不见起色。
此外，参与本次调查的受访者多认为，中国房地产市场高库存困境约需两年以上才能得到缓解，且问题主要集中在三四线中小城市，而一线城市目前已不存在库存问题，多数二线城市也能较快消化。小城市本身需求不足，而有利于人口聚集的政策，如户籍改革、产业促进等，还需要一段时间才能看到效果。
“这将是一个长期过程。”中原集团研究总监刘渊表示，今年销售面积同比回升7%，然存量依然上升。存量主要来自于40个重点城市以外的发展中地区。现有政策对发达城市有效，对发展中城市效果平平，所以去库存任重而道远。
中银国际的袁豪也表示，三四线城市自身需求已经很弱，而且城市化过程中，需求趋势是下行的，需要等待国家的去库存政策提振或者转化需求，比如保障房建设资金用于收购市场上的商品房作为保障用途。但即便如此，去库存仍将是一个相对缓慢的过程。
他预计，上半年房地产投资还会继续回落，主要源于库存较高，销售端回暖传递到投资端的灵敏度下降，因而在投资增速回升之前，首先需要看到库存的真实下降，预计上半年投资增速还是有压力，下半年会略有改善。
问及房地产投资增速在2016年是否会继续回落，八位受访者认为投资增速会继续回落，五位认为不会。
中国房地产市场今年4、5月开始扭转颓势，销售增幅转正，销售转暖未能传导到投资和新开工，至10月，房地产投资增速已从去年的10.5%降至2%，新开工面积则维持在两位数的负增长。
中国今年以来宏观政策和房地产政策均保持宽松，货币政策上，五次降息后存贷款基准利率创出历史新低；楼市政策方面，下调商业贷款首付比例、调整公积金政策、为外资进入中国楼市松绑依次出炉。
从受访者反馈来看，市场对房地产政策放松持有较高预期，全部受访者都认为明年中央会出台政策支持楼市，而在上次调查时，这一比例还是对半分。
“房地产投资是地方稳经济的重要操作标的，从目前盯住投资稳经济的政策思路来看，若开发投资数据依旧低迷，政策面的宽松将不止。”交通银行金融研究中心研究员夏丹表示。
她认为可能采取的措施有四。首先是“降成本”，主要指宏观层面的降息，而在低息条件下来自银行的利率优惠空间也极小；其次是“加杠杆”，即降低首付至20%；第三招是“轻税负”，降低二手房交易税费，如契税缴付比例降低，个税“满5年”改为“满2年”。
最后一招是“调公积”，除了近日公积金管理条例修订内容外，多数城市家庭公积金最高贷款额度还在80万元以下，若地方公积金管理中心余额充足，可通过提高公积金贷款额度上限来刺激需求入市。
中指院的白彦军则表示，中央会强调分类调控，更多政策将从地方落实去抓。长效机制也是重要着力点，如户籍制度改革、土地制度改革、财税改革等。
哪些城市或地区2016年会出现较大幅度的房价下跌？受访者作答时频繁提及的是部分高库存的中西部二线城市、人口净流出的城市、部分东北及西部地区的中小城市。地产新闻据悉对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，14家接受调查的分析机构给出6.5的预估中值，其中12家认为超过合适水平。前次调查的预估中值为7。