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    常识深圳楼市欣慰与担忧

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    发表于 2024-9-22 13:55:24 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

      据说,这几天中国丈母娘们线上聚会讨论的重要问题之一,就是叫来相亲的小伙子,在深圳有没有房?东莞万科楼盘链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!


      这当然是一个玩笑,但是,这种流传于人际之间的段子,往往从侧面反映着某种真实。远在南国的深圳,楼市确实经历着一个近乎火爆的局面,“茶水费”重出江湖,甚至有人因为争抢一套房源而“出手搏斗”,一切场面似曾相识,一切场面似乎又有点陌生。

      全国大部分处在煎熬中的开发商,都恨不得自己重新投胎一次,做一个光荣的深圳开发商,自此面朝大海,春暖花开。是什么拥有这样的诱惑力,我们来简单看一组市场一线的数据,就可以胸中有谱儿了:

      国家统计局的数据显示,3月深圳新房住宅价格环比上涨0.5%,同比上涨5.2%,在一线城市的房价表现中,毫无意外地夺得了“领跑”的花魁。

      价随量走,深圳中原的统计数据显示,3月深圳新房住宅成交3152套,环比上升279.8%,而在二手房市场领域,二手住房的房源有52.5%的比例价格出现上涨,有56%的二手房业主上调10%~20%的挂牌价。

      这个景象是否似曾相识?是的。尽管我们可以提醒自己注意,二手房价格的成交价格,比挂牌价格更能反应市场的真实情况,但这样的统计数据中,也确实能看出一个问题,市场预期是看涨的——二手房是个体市场,这决定了他们抵抗预期的能力极弱,这就是为什么市场一旦不好,二手房最先开跌,而市场看好的时候,二手房比新房率先看涨的原因所在。

      因此,一个现实必须被正视,不管你心里是否愿意接受,深圳的房价面临着不小的上涨压力。而历史经验表明,在涨价这件事上,远在南国的深圳和东海之滨的杭州,总是“先走一步”。

      深圳相比于中国的其他城市,有着自己的特殊性。受到城市发展空间的限制,深圳的土地供应其实一直是一个大问题,尽管后来实行了关内关外一体化等办法,但深圳城市发展空间的逼仄问题,其实仍然没有得到实质性的解决。

      但是,近年来深圳的经济发展,却一直表现向好,其核心特质,便是大量创新型企业与资本通道的不断对接,使得相当比例的人手中可支付的财富数量,得以几何级别的乘数扩大。在这样的背景下,改善住房需求,甚至在对宏观环境判断之后,出于对手中财富保值目的的购房需求开始堆叠呈现,这与相对较为匮乏的供应量之间,形成了矛盾冲突,在疫情平稳之后,即以这样的方式,呈现出来。

      但这恰恰是攸克君对于深圳楼市的担忧所在。相比于北京、上海这样纯粹拥有资源性优势的特大型城市不同,深圳城市的核心竞争力其实就是创新和活力,而这与这座城市的“成本”直接相关。一座城市的“成本”是什么?对于创新型企业,以及给城市带来活力的年轻群体来说,一座城市的“成本”又是什么?

      答案中最重要的就是“房价”,如果房价高企,直接层面,企业的办公成本会进一步提升;间接层面,人力资源成本,也就是工资水平也会迟早提升。而在个人层面,不断上涨的房价,将进一步增加青年群体在深圳安家、落户成本,如果大幅上涨,深圳将成为一座让他们也望而却步的城市。

      更关键的问题在于,相比于北京、上海,深圳没有独特性的、禀赋性的资源优势,这里少有优质的教育,也少有高水平的公共医疗,那么,一旦房价变得高不可攀,那么深圳持续发展下去的吸引力是什么?深圳这座城市的核心竞争力——活力与创新,又将如何维持?

      这正是攸克君最大的担忧所在。去年以来,在制度设计层面,深圳市政府出台了一系列住房制度的创新性公共政策,目前正在落地当中。不过,应该看到,其要发挥效力,还需要时间。那么,在这之前,深圳如何应对房价对一座城市核心竞争力的潜在威胁?这点非常值得考虑。

      担忧之外,攸克君也有欣慰。4月16日前后,深圳市政府出台了多项手段,意图稳定房地产市场的预期。这其中有两条最为核心,一是加快预售审批,使市场中有更多的房子可以卖;二是出台多项鼓励城市更新。

      深圳由于特殊的历史发展过程,在当下的城市区域内,遗留了大量的城中村。在城市发展空间逼仄的情况下,深圳市一直试图从存量部分挖掘城市发展的空间,也就是通过这些存量释放来满足发展需求。但是,城中村的情况极其复杂,推进起来既需要政策创新,也需要实践智慧,这条路径,并非一日之功,而是肯定要“久久为功”。

      但是,这两个核心手段,攸克君能够看到深圳市政府背后的用意,颇为值得欣慰。这个用意就是,在房住不炒的大原则下,对于市场的波动,以及可能形成的房价上涨压力,深圳市政府不是简单地通过“禁”、“限”来解决,而是在禁、限的基础上,在坚决打击扰乱市场炒作行为的基础上,试图通过增加供给,缓解供需关系中存在的矛盾,进而影响甚至平抑房地产市场中的涨价预期。

      坦率而言,这样风格的应对政策,在中国内地并不多见。姑且不论其最终取得怎样的效果,这种的政策和手段的出发点,其针对性、以及尊重市场规律的出发点,是值得认可的。攸克君甚至希望,以供给端解决楼市供需矛盾,平抑市场中的房价上涨预期,深圳能够走出一条路,可以作为其他城市解决房地产问题的垂范。

      毕竟,限制性的地方楼市调控政策,只是各种调控手段的一面,而不是全部。甚至从某种意义上说,限制性的楼市调控手段,是争取时间之举,最终是为了从供给端、住房体系层面等根本性的解决问题,争取时间,而这也恰恰是房地产“长效机制”的要义所在。

      改革创新,全国都习惯看深圳。攸克君真心希望,深圳能够在房价上涨的压力面前,保住自己城市的核心竞争力,攸克君更希望,深圳能够走出一条,通过供给端需求端综合作用,解决楼市发展长远问题的有效路径。深圳可以,对全国都是裨益。

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